Hvem bør stå på lejekontrakten i forældrekøbsarrangementer?

Det ses ikke sjældent, at forældre og barn har et ønske om, at et eller flere værelser videreudlejes til studiekammerat eller lignende for at gøre hele arrangementet mere rentabelt.
Et spørgsmål, der ofte opstår i denne forbindelse, er, om både barn og studiekammerat (bofælle) bør fremgå som lejere på lejekontrakten?

Hvis både barn og bofælle fremgår som lejere på lejekontrakten

I det tilfælde at barn og bofælle begge fremgår som lejere på lejekontrakten, skal man som forældre være særligt opmærksom på, at bofællen indtræder i udlejningsforholdet med samme rettigheder og på samme vilkår som barnet. Her henses navnlig til de beskyttelsesregler, der for lejer findes i Lejeloven.

I Lejeloven gælder særlige regler for, hvornår udlejer kan opsige lejemålet over for lejer, og hvis betingelserne for opsigelse – som de i loven nævnte – ikke findes, vil man ikke lovligt kunne opsige lejeforholdet. Betingelserne ifølge lejeloven er bl.a.:

  • At udlejer (forældrene) selv ønsker at bebo boligen. Der skal i denne forbindelse gives varsel minimum 12 måneder forinden, udlejer ønsker at flytte ind.
  • At boligen skal ombygges, og hvor en ombygning kræver, at lejer fraflytter lejemålet. Det er endvidere en betingelse, at lejemålet efter ombygning vil være en almen bolig, eller at lejemålet i forbindelse med ombygningen bliver eller kunne være blevet eksproprieret. Der skal her gives varsel 3 måneder forinden ombygning påbegyndes.
  • At lejemålet skal rives ned. Varsling er 3 måneder.
  • At lejer har overtrådt god skik og orden. Varsling er 3 måneder.
  • At det stedlige huslejenævn har betinget lejeforholdet af, at lejer skal overholde visse betingelser, som lejer ikke overholder. Varsling er 3 måneder.
  • At lejeforholdet med rimelig grund kan opsiges. Denne betingelse benyttes meget sjældent i praksis, og kan være svær at påberåbe som udlejer. Varsling er 3 måneder.
  • At lejer har været ansat i udlejers virksomhed i perioden, hvor lejer har beboet boligen, men nu ikke længere er ansat hos udlejer, og boligen skal udlejes til en anden ansat i udlejers virksomhed. Varsling er 3 måneder.
  • At lejer har været vicevært i ejendommen men er blevet fyret som følge af, at arbejdet som vicevært ikke har været pligtopfyldende, og at lejemålet skal benyttes til ny vicevært. Varsling er 3 måneder.
  • At der er tale om ungdomsboliger (ikke forældrekøb), hvor lejer ikke længere er studieaktiv eller har brugt mere end 1 år på at færdiggøre uddannelsen end normeret tid.

Som det fremgår, er der meget restriktive betingelser for at lejer kan opsiges, hvilket kan give problemer for især forældrekøbere, når disse ønsker at sælge forældrekøbsboligen igen. Med andre ord risikerer man, at barnets bofælle ikke ønsker at flytte.

Endvidere er der visse formalitetskrav til selve opsigelsen, som udlejer skal overholde, før opsigelsen er gyldig.

Som udgangspunkt kan det altså ikke anbefales, at både barn og bofælle står på lejekontrakten.

Man kunne eksempelvis forstille sig det scenarie, at barnet flytter ind i boligen med sin kæreste, og at forholdet ophører, hvorefter (eks)kæresten ikke ønsker at fraflytte boligen, eller eksempelvis at barnet og studiekammeraten bliver uvenner.

I sådan et tilfælde er det ønskværdigt, at det kun er barnet, der fremgår som lejer på lejekontrakten.

Men hvad er alternativet så?

Fremleje af accessorisk enkeltværelse til samlevende bofælle

Hvis man som forældre vælger udelukkende at udleje til barnet, er det som udgangspunkt kun barnet, der indtræder i lejers rettigheder som de ovenfornævnte.

Hvis et eller flere værelser ønskes udlejet, kan man lade barnet fremleje, hvorefter der opstår et separat lejeforhold mellem barnet og fremlejetager. På denne måde opstår der således to lejeforhold – et mellem forældre og barn og et mellem barn og bofælle (fremlejetager).

Fremlejetager er afhængig af lejeforholdet mellem forældre og barn, hvilket vil sige, at fremlejetager ikke har mulighed for at blive boende i lejemålet, såfremt barnet eller forældre opsiger det indbyrdes lejeforhold imellem hinanden. Dermed er man sikret, at ingen lejer bebor boligen i forbindelse med et eventuelt salg.

I fremlejeforhold gælder heller ikke de samme varslingsregler i forhold til opsigelse, som der gør i almindelige lejeforhold. Der kan varsles helt ned til 1 måned i forbindelse med opsigelse i fremlejeforhold, hvis ikke andet fremgår af fremlejekontrakten (normalt forlænger man dette til 3 måneder).

Barnet og fremlejetager deles som regel ligeligt om udgifterne i lejemålet, og så længe barnet ikke modtager mere end 2/3 af den leje (inkl. forbrug), som barnet selv betaler, har det ingen skattemæssige konsekvenser for barnet. Eksempelvis vil et barn, der sidder med en husleje til 6.000 kr., kunne fremleje et værelse til 4.000 kr., uden at barnet bliver skattepligtig af den modtagne leje fra fremlejetager.

Boligstøtte ved fremleje

Der kan imidlertid opstå nogle problemer i forhold til barnets mulighed for at modtage boligstøtte, såfremt barnet fremlejer til en studiekammerat eller anden tredjepart. I tilfælde heraf beregnes barnets boligstøtte ved, at det fremlejede fradrages i opgørelsen heraf. Dette resulterer ofte i, at barnet slet ikke kan blive berettiget til boligstøtte.

NB! Hvis man fremlejer til sin kæreste, opstår problemet dog ikke. Her vil der kunne søges boligstøtte, som var man alene i lejemålet dog med forbehold for kærestens indkomst.

Opsamling

Det kan være særdeles svært at slippe af med lejer igen, hvorfor det umiddelbart må anbefales, at man i forældrekøbsarrangementer benytter sig af den mulighed, at barnet kan fremleje. Dette gælder også, hvis barnet skal bo sammen med sin kæreste.

Der skabes således to lejeforhold, hvor forældrene på den ene side udlejer til barnet, og hvor barnet på den anden side fremlejer til studiekammerat, kæreste eller lignende.

Der bør altid udarbejdes lejekontrakt mellem forældre og barn samt fremlejekontrakt mellem barn og fremlejetager!