Faldgruber ved familieoverdragelse

Pas på disse faldgruber, når du sælger en forældrekøbslejlighed til dit barn

Familieoverdragelser har været brugt hos mange forældre, som har købt en bolig, som de har udlejet til deres børn – de såkaldte forældrekøbsboliger.

Idéen ved familieoverdragelser er helt kort beskrevet, at forældrekøbslejligheden ofte kan sælges til en lav pris til børnene. Efter den efterhånden ret kendte 15%-regel kan forældrene nemlig som udgangspunkt sælge lejligheden til barnet til en pris svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15% (reglen gælder for intervallet +/- 15% af vurderingen).

Det har for det første den fordel, at forældrene undgår at betale skat af værdistigningen på lejligheden, i den tid de har haft den – såkaldt ejendomsavancebeskatning. Ofte er der nemlig ikke nogen fortjeneste ved at sælge den til deres børn, når prisen sættes lavest muligt under henvisning til 15%-reglen. Efter nogen tid, hvor børnene har beboet lejligheden som ejere, kan børnene sælge deres ejerlejlighed til markedspris på det fri marked. Fortjenesten vil da normalt blive skattefri for barnet – om end man nok skal overveje ikke at sælge meget kort tid efter, at barnet har overtaget.

Sædvanlig beskatning ved salg af forældrekøbsbolig:

Salg af lejlighed til 3. mand i 2020

2.700.000

Købspris i 2014

1.700.000

Købsomkostninger

20.000

Tillæg til købesum

60.000

Skattepligtig ejendomsavance

920.000

Skat heraf ca. 40%

368.000

Beskatning af samme bolig ved skatteeffektiv familieoverdragelse, offentlig vurdering er 1.200.000 kr:

Offentlig vurdering minus 15% = salgspris til barn

1.020.000

Købspris i 2014 inkl. omkostninger

1.720.000

Tillæg til købesum (skatteteknik, ikke en reel omkostning)

60.000

Ejendomsavance hos forældre

-760.000

Dette tab kan modregnes i andre positive avancer
Barnets senere salg til 3. mand

2.700.000

Skattefri fortjeneste til barnet

1.650.000

Skat til betaling

0

I samme moment får forældrene overført værdier uden gaveafgift til deres børn.

Nu kan der naturligvis være situationer, hvor forældrene synes, at dette er en lidt rigelig stor gave til barnet. Det kan være, at der er søskende, som ikke skal føle sig forfordelt, eller at forældrene blot selv ønsker at bruge nogle af pengene til udlandsrejser, sommerhus m.v.

Som det fremgår ovenfor, er det et absolut realistisk scenario, at barnet efter en vellykket familieoverdragelse realiserer en gevinst før eller siden. Der er ikke noget i vejen for, at man på et senere tidspunkt finder frem til, at barnet låner nogle penge til sine forældre eller giver forældrene kontante gaver – p.t. på op til 67.100 kr. pr. forælder (2020-sats). Dette kunne ske, når barnet sælger lejligheden eller på et tidligere tidspunkt, hvis barnet på et tidspunkt omprioriterer i ejendommen. Det må tilrådes, at der søges rådgivning forinden.

En mulig skattemæssig udvidelse ved at sælge en forældrekøbsbolig til sit barn til en lav pris er, hvis forældrene har flere ejendomme herunder f.eks. flere forældrekøbslejligheder eller udlejningsboliger. Hvis forældrene sælger Lejlighed 1 til sit barn med et skattemæssigt tab, kan dette tab overføres til modregning i efterfølgende gevinster på fast ejendom – f.eks. fra Lejlighed 2, en ren udlejningsejendom eller fra en erhvervsejendom.

Har man et forældrekøb, er en familieoverdragelse ofte en rigtig smart skattemæssig manøvre for familien set under ét.

Hvorfor er familieoverdragelser særligt relevante nu?

Familieoverdragelse af fast ejendom har været relevante i mange år, og det vil formentlig blive ved med at være det i et eller andet omfang fremover.

Når familieoverdragelser er særligt relevante for især forældrekøbsboliger hænger det især sammen med to samtidige forhold, der gør sig gældende nu.

For de første er de offentlige ejendomsvurderinger på især ejerlejligheder i den ældre boligmasse meget lave, og nugældende vurderinger (2011-vurderinger) har været suspenderet siden 2013 og dermed ikke fulgt priserne på ejendomsmarkedet. De nye vurderinger er på vej, og de første ventes allerede i 2020 (hvilket ikke har sammenhæng med, at det nye ejendomsbeskatningssystem først forventes indfaset i 2024).

For det andet har regeringen varslet ophør med forældrekøbslejligheder i virksomhedsordningen. Kommer der ikke en hjælpende hånd til de erhvervsdrivende, som (ofte obligatorisk) har forældrekøbet i deres virksomhedsordning, kan især erhvervsdrivende, men også andre med pæne opsparede overskud, blive nødt til afhænde forældrekøbsboligen i 2020 for at undgå, at boligen anses som hævet af de opsparede overskud med massiv skattebelastning til følge.

Men ser man bort fra de varslede ændringer omkring forældrekøb i virksomhedsordningen, er familieoverdragelser også højaktuelle, når det kommer til sommerhusejendomme generelt og også for liebhaverejendomme, man ønsker bevaret på familiens hænder.

Ikke lige ud ad landevejen

Dette er som med så meget andet indenfor skatteretten ikke lige ud ad landevejen. For det første skal man afklare, om en familieoverdragelse er den rigtige løsning. Det er det ofte. Men der kan være familiemæssige hensyn, der vejer tungere. Der kan også være andre skattemæssige hensyn, som kan overtrumfe.

Vi var i PrivatRevision for nyligt i en situation, hvor en skatteyder, som var allersidst i livet, overvejede en familieoverdragelse i levende live af en ejendom, som køber (barnet) aldrig ville komme til at bruge. Dermed ville man blot skubbe beskatningen af ejendomsavancen til næste generation – som godt nok ville få ejendommen billigt. I den konkrete sag gav det et mere gunstigt resultat for familien, at man lod den ellers skattepligtige avance blive indkapslet i sælgers dødsbo, hvorefter arvingen kunne udtage den med arveafgift på 15% i stedet for med avancebeskatning på ca. 42%.

Er man nået frem til, at en familieoverdragelse er det rigtige, skal man være uhyre opmærksom på, hvordan og hvornår, man bruger reglerne omkring familieoverdragelse, ejendomsavancebeskatning m.v., der som illustreret ovenfor spiller sammen og skal afvejes mod hinanden.

Centralt i familieoverdragelser står ofte 15%-reglen, som siden udgivelsen af værdiansættelsescirkulæret i 1982 har været nogenlunde fast praksis i dansk skatteret. Reglen går i sin enkelthed ud på, at man ved overdragelse til familiemedlemmer i lige linje (eller til samlever med hvem man har været samlevende i mindst 2 år) kan overdrage fast ejendom til en pris, som ligger i intervallet af den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15% og den senest kendte offentlige ejendomsvurdering med tillæg af 15%. For en ejendom med en offentlig ejendomsvurdering på 1.200.000 kr. vil det sige, at der efter 15%-reglen kan overdrages i intervallet 1.020.000 – 1.380.000 kr. Der kan altså ikke overdrages til f.eks. 1.000.000 kr. eller til 1.500.000 kr. indenfor dette regelsæt.

Reglen kan synes let at forstå og administrere. Sådan er det dog ofte ikke i praksis.

De klassiske fejl

Hos PrivatRevision arbejder vi med familieoverdragelse af fast ejendom hver eneste dag. Vi møder derigennem også rigtig mange familieoverdragelser efter, at de allerede er foretaget. Det kan være, når vi laver regnskab eller avanceopgørelse for folk, der har gennemført en familieoverdragelse, eller hvis en familieoverdragelse allerede er kørt af sporet rent skattemæssigt, og vi bliver kontaktet for hjælp til at rede trådene ud. Dette omfatter desværre også med mellemrum bistand med sager omkring rådgiveransvar mod medvirkende revisor eller advokat.

I op imod halvdelen af de familieoverdragelser vi ser, bliver reglerne brugt ”forkert”, sådan at forstå, at skatteyder grundet forkert anvendelse af reglerne står til at betale ejendomsavanceskat samt gaveafgift.

Fejlene er mangeartede og spænder fra at være ikke fuldt skatteoptimale og til at være meget dyre.

1. Salg til forældrenes egen købspris

En udbredt fejlopfattelse er, at hvis forældrene sælger til deres egen købspris, er der ingen skattepligtig ejendomsavance. Og tilmed har man ikke gjort forskel på børnene, hvis der er flere søskende. Udfordringen er her, at der netop er en avance, fordi man sælger til nærtstående.

Hovedreglen er, at handel af fast ejendom imellem skattemæssigt nærtstående – som f.eks. forældre og børn – skal ske til markedspriser. Det betyder, at en lejlighed, som i 2014 er erhvervet for 1.700.000 kr., og som i 2020 ville kunne sælges til 3. mand for 2.700.000 kr., netop skal anses som solgt til 2.700.000 kr., når den bliver solgt fra forældre til deres barn. Betaler barnet rent faktisk kun 1.700.000 kr., skal forældrene alligevel beskattes, som om de har modtaget den fulde markedspris – og barnet skal betale gaveafgift af den del af forskellen, som overstiger det afgiftsfri årlige gavebeløb, i 2020 på 67.100 kr. pr. forælder pr. barn (forudsat der ikke er oprettet et gældsbrev på differencen). I ovenstående tilfælde vil forældrene ifalde en skat på ca. 368.000 kr. jf. beregningerne ovenfor. Samtidig vil barnet ifalde gaveafgift på 150.000 kr., som forældrene i øvrigt også hæfter for.

Her hjælpes familien dog ofte af værdiansættelsescirkulæret og 15%-reglen som omtalt ovenfor. Imidlertid gælder denne regel kun, hvis man holder prisen indenfor 15%-intervallet (af den offentlige vurdering). I eksemplet ovenfor er salgsprisen på 1.700.000 kr. udenfor dette interval, hvis den offentlige vurdering er 1.200.000 kr. Og så er der handlet til markedspris i skattemæssig henseende, uanset hvilken betaling forældrene faktisk har modtaget.

2. Salg til restgælden

Efter samme princip kan forældre og børn også risikere utilsigtede skattemæssige konsekvenser, hvis de vælger at overdrage en forældrekøbslejlighed til forældrenes restgæld.

Hvis restgælden ligger udenfor 15%-intervallet, vil der rent skattemæssigt være handlet til markedspris.

Værdiansættelsescirkulæret giver mulighed for, at skattemyndighederne kan anse handlen som omfattet af prisrammen +/-15% og derpå regulere prisen til at passe indenfor dette interval. Det er dog en valgmulighed, som skatteforvaltningen har, som ikke er det samme, som at skatteyder har et retskrav herpå. Praksis viser ikke en lempelig tilgang til dette – set fra skatteyders perspektiv. Her er det markedspris, der lægges til grund, hvis prisen ikke er holdet indenfor 15%-spændet.

3. 15%-reglen og særlige omstændigheder

Selvom skatteyder holder sig indenfor 15%-intervallet ved prisfastsættelsen, er dette ingen garanti for, at reglen faktisk kan benyttes. I en dom fra 8. marts 2016 slog Højesteret fast, at skatteydere kun kunne støtte ret på 15%-reglen, når der ikke foreligger ”særlige omstændigheder”. Den pågældende sag vedrørte overdragelse af fast ejendom fra et dødsbo, men det må formodes, at det samme gør sig gældende for overdragelser af fast ejendom i levende live – dette er i hvert fald Skattestyrelsens samt PrivatRevisions opfattelse. Som eksempler på sådanne ”særlige omstændigheder” kan nævnes:

  • Hvis der er indhentet sagkyndig vurdering, f.eks. fra ejendomsmægler
  • Hvis der i forbindelsen med overdragelsen optages belåning, som overstiger handelssummen
  • Hvis der foretages dispositioner (herunder f.eks. testamentariske) som indikerer, at parterne internt lægger en anden pris til grund.
  • Hvis der siden seneste vurdering er foretaget væsentlige forbedringer på ejendommen.

Det er da også disse forhold, skattemyndighederne spørger ind til, når de undertiden spørger ind til konkrete forhold omkring planlagte eller foretagne familieoverdragelser.

For hver af de ovenstående punkter omkring vurdering og belåning synes der at være en karensperiode på 3-6 måneder, hvilket dog ikke er afklaret i praksis.

Desuden er der i rådgiverkredse rejst usikkerhed, hvorvidt realkreditbelåning på 100% af overdragelsessummen kan anses for at være en ”særlig omstændighed”, da det ikke er kutyme, at der kan optages mere end 80% realkreditbelåning ved køb af fast ejendom. Rationalet er, at kreditforeningen dermed må have vurderet prisen til noget andet end handelsprisen imellem parterne.

Efter PrivatRevisions opfattelse, vil ejendommen kunne belånes med 100% af den aftalte købesum, så længe parterne ikke har indhentet anden vurdering. Det kan dog ikke afvises, at skattemyndighederne vil prøve dette spørgsmål nærmere. Ved førnævnte Højesteretsdom berøres dette emne ved de tidligere behandlinger af sagen i skatteklagesystemet, uden at der dog synes at ligge nogen klar konklusion på spørgsmålet. Problematikken kan i øvrigt synes mest relevant, hvis man handler til den højest mulige pris under 15%-reglen (altså 15% over den offentlige vurdering) og med 100% finansiering. Dermed kan man argumentere for, at kreditforeningen netop har vurderet ejendommen til en højere værdi end den offentlige vurdering +15%, når kreditforeningen kun yder 80% belåning i sin egen optik. Omvendt kan den typiske familieoverdragelse til den offentlige vurdering minus 15% og med fuld finansiering af denne købesum efter PrivatRevisions opfattelse næppe medfører, at kreditforeningen dermed må anses som havende vurderet ejendommen til mere end den offentlige vurdering med tillæg af 15%.

Den mest forsigtige løsning vil formentlig være at finansiere maksimalt 80% af den offentlige vurdering og at finansiere eventuel yderligere købesum ad anden vej.

Er der tale om forbedringer siden seneste vurdering, synes der at tegne sig en praksis, hvor dette skal kompenseres i handelsprisen imellem parterne, uden at dette isoleret set medfører, at 15%-reglen ikke kan finde anvendelse.

I bund og grund skal man have for øje, at hvis der foreligger ”særlige omstændigheder” i en konkret familieoverdragelse, vil Skattestyrelsen ikke være bundet af værdiansættelsescirkulæret, herunder 15%-reglen, hvorefter Skattestyrelsen med rette kan indhente sagkyndig vurdering til at fastlægge markedsprisen for beregning af afgifter og skatter.

4. Salg med vurdering som udlejet/ikke fri

En klassisk fejl er også, hvis forældrekøbsboligen er registreret som udlejet. En til trediemand udlejet bolig kan ikke overdrages efter 15%-reglen, hvis ejendommen ikke er vurderet som udlejet. Herunder falder dog ikke, hvis boligen er udlejet til barnet. Her anses den som værende ”fri”. Dette gælder dog ikke, hvis den er registreret ved skattemyndighedernes som udlejet, uanset at det er barnet, der er ejer.

Forældre og børn, som påtænker en familieoverdragelse, kan med fordel sikre sig, at lejligheden ikke er registreret som udlejet, inden en overdragelse gennemføres. Dette kan f.eks. ske ved henvendelse til Vurderingsstyrelsen eller ved at trække en ejendomsdatarapport.

I øjeblikket er det desværre ikke muligt at få en ejerlejlighed registreret fra udlejet til fri.

Bindende svar fra Skattestyrelsen

Traditionelt har mange familieoverdragelser været gennemført, hvor man på forhånd eller i det mindste inden en overdragelse gøres endelig, får bindende tilsagn fra skattemyndighederne vedr. værdifastsættelsen. Hermed har Skattestyrelsen aktivt taget stilling til værdiansættelsen, og Skattestyrelsen har haft mulighed for at indhente alle relevante oplysninger forud for denne stillingtagen.

Skattestyrelsen har i 2019 og 2020 udtaget et betydeligt antal anmodninger om bindende svar om netop prisfastsættelse efter 15%-reglen af familieoverdragelse til nærmere behandling. Dette har medført meget lange sagsbehandlingstider. Skattestyrelsen forbereder en række af disse sager til indbringelse for Skatterådet. Det tager formentlig en rum tid, før der er afklaring. Det forventes også, at Skattestyrelsen herefter udsteder et styresignal, hvor det nærmere præciseres, hvad Skattestyrelsen konkret anser for værende ”særlige omstændigheder” og dermed guidelines for Skattestyrelsens opfattelse af rammerne for familieoverdragelse efter 15%-reglen (som i parentes bemærket ikke er bindende for domstolene). Det er således ikke sikkert, at en reel afklaring er retstilstanden er lige om hjørnet.

Man må indtil videre blot konstatere, at skattemyndighederne for tiden går særdeles grundigt til værks, når det drejer sig om familieoverdragelser efter 15%-reglen. Og selvom det kan være irriterende for mange, der blot ønsker at sikre sig forinden en almindelig familieoverdragelse, må man også anerkende, at skattemyndighederne har fat i et område, hvor der begås mange fejl, hvor der med rette hersker nogen usikkerhed, hvor det drejer sig om ikke ubetydelige beløb, der ikke betales skat af, og hvor det derfor er skattemyndighedernes opgave at være særligt agtpågivende og finde en linje i praksis.

Indtil der måtte ligge afgørelser på det modsatte, kan man med en vis vægt sige, at retsstillingen er, at man i de fleste tilfælde kan familieoverdrage efter 15%-reglen, hvis der ikke foreligger ”særlige omstændigheder”.

Et korrekt skatteforbehold kan vise sig at være mange penge værd

Blandt andet på grund af den lange ventetid på bindende svar gennemføres et stort antal familieoverdragelser i dag uden bindende svar, men hvor der i overdragelsesaftalen er indsat et tydeligt skatteforbehold. Et skatteforbehold skal opfylde en række krav for at være gyldigt – herunder at det skal være taget senest samtidig med aftaleindgåelsen, det skal være skriftligt, og det skal angive konkret, hvad er skal ske, hvis skattemyndighederne måtte tilsidesætte den pris, parterne har aftalt.

Skatteforbeholdet har eller kan have den funktion, at prisen kan justeres eller at handlen kan annulleres. De tilfælde, hvor handlen annulleres, er det selvsagt vigtigt, at køber (barnet) ikke allerede har solgt forældrekøbslejligheden videre til 3. mand.

Er der derimod blot tale om, at parterne vil indrette sig efter skattemyndighedernes prisfastsættelse, kan man regulere f.eks. ved et gældsbrev imellem køber og sælger.

Handler man ved brug af skatteforbehold – hvilket man bør – er det således afgørende, at skatteforbeholdet indsættes og nøje formuleres, således at det dels er gyldigt og dels, at det medfører den ønskede regulering, hvis skattemyndighederne justerer prisen. Det er sjældent tilstrækkeligt og i hvert fald ikke tilrådeligt at kaste sig ud i at formulere disse forbehold, hvis man ikke er vant til det.

Men skatteforbeholdets funktion er betinget af dets gyldighed. Er et skatteforbehold ikke taget gyldigt, risikerer familien betydelige konsekvenser, hvis skattemyndighederne tilsidesætter familiens aftalte handelspris, og familien herefter tilbagefører handlen. Skrækscenariet er, at den indgåede handel reguleres skattemæssigt – med beskatning af f.eks. ejendomsavance for forældrene og gave for børnene. Derefter beskatter man igen den handel, der fører lejligheden tilbage, f.eks. ved at pålægge gaveafgift på den del af købesummen, som ikke svarer til markedsprisen.

Såvel skatteforbeholdets gyldighed som dets konkrete indhold er således væsentligt at have på plads – særligt når man, som det p.t. ofte er nødvendigt – må foretage familieoverdragelsen uden på forhånd at have indhentet bindende svar.

Barnets hensigt afgør om videresalg er skattefrit

Endelig støder man ofte på udfordringer omkring barnets skattefrihed ved det efterfølgende salg til markedspris. Meningen med familieoverdragelsen er ikke sjældent, at forældrene ikke skal beskattes af værdistigningen, men at barnet på et tidspunkt skattefrit kan nyde godt af denne. Imidlertid lægges der afgørende vægt på barnets hensigt med erhvervelsen af lejligheden. Hvis barnet alene køber lejligheden fra sine forældre med henblik på at opnå en hurtig gevinst, er barnets salg ikke skattefrit.

Parcelhusreglen – som for ejerlejligheder benævnes ”ejerlejlighedsreglen” – medfører, at en almindelig ejerlejlighed, en- eller tofamiliebolig, kan sælges uden beskatning af sælgerens fortjeneste, hvis boligen har tjent som netop bolig for sælger i hele eller dele af den periode, hvori sælger har ejet lejligheden.

Det er således underordnet, om barnet har beboet lejligheden i flere år inden familieoverdragelsen. Det er barnets hensigt på sit købstidspunkt om at etablere eller bevare bopæl af en vis varig karakter i den købte bolig, som er afgørende i forhold til barnets skattefritagelse af en eventuel værdistigning.

Har barnet inden familieoverdragelsen tilkendegivet at ville fraflytte indenfor en kortere periode (og realisere en fortjeneste), er der altså ikke skattefrihed for barnet.

Da skattemyndighederne ikke tilstrækkeligt sikkert kan afgøre barnets hensigt ved et senere salg, har skattemyndigheder og domstole udviklet en praksis, hvor der lægges vægt på en række objektive omstændigheder, når det vurderes, om barnet skal beskattes eller ikke skal beskattes af sin fortjeneste ved salg af en overtaget forældrekøbslejlighed. Barnets ejertid og faktiske benyttelse tillægges betydelig vægt. Dog kan kort ejertid ikke i sig selv medføre skattepligt af avancen, hvis der viser sig tungtvejende argumenter for det – f.eks. at barnet hurtigt efter sin overtagelse tilbydes drømmestillingen i den modsatte ende af landet.

Der skal dog trædes særdeles varsomt, og retskilder og domme bør undersøges nøje i hvert konkret tilfælde, inden man disponerer.

Vælg din rådgiver med omhu

Fælles for ovenstående fejl er, at de meget ofte sker som følge af mangelfuld rådgivning. Det er ofte fra rådgivere, som ikke er vant til at have med familieoverdragelser at gøre – f.eks. fra familiens sædvanlige advokat eller fra virksomhedens daglige revisor eller rådgiver ved pengeinstitut, som sikkert klarer de daglige opgaver med bravur, men som ikke nødvendigvis er ekspert udi skatteoptimale familieoverdragelser. Desværre ses fejl dog også fra rådgivningsvirksomheder, hvor en lidt for hurtig og lidt for standardiseret rådgivning medfører, at man ikke er kommet tilstrækkeligt i dybden med den konkrete sag.

En familieoverdragelse kan være en simpel ting. Men den kan også være en særdeles kompliceret skattemæssig manøvre, som – rigtigt udført – kan give familien betydelige skattemæssige fordele.