Familiesalg af lejlighed til barn – ny offentlig vurdering udskudt igen – hvilke regler gælder?

I maj 2020 udsendte Skattestyrelsen udkast til nyt (ændret) værdiansættelsescirkulære, som udvider 15%-reglen til en 20%-regel.

Desuden bliver værdiansættelsescirkulæret præciseret således, at man alene kan værdiansætte en ejendom +/- 20% af den offentlige vurdering, hvis der ikke foreligger ”særlige omstændigheder”. Begrebet ”særlige omstændigheder” omtales længere nede i artiklen.

Det nye ændrede værdiansættelsescirkulære får umiddelbart kun virkning for overdragelser af fast ejendom, hvor der er foretaget en (ny) vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov.

Skattestyrelsen har netop meldt ud, at de nye ejendomsvurderinger er udskudt igen, og at de tidligst kan forventes udsendt sommeren 2021. Du kan læse mere herom i denne artikel.

Det nye værdiansættelsescirkulære får dermed tidligst virkning i 2021.

Det fremgår dog ikke i det nye ændrede værdiansættelsescirkulære, hvad der gælder for overdragelser, hvor ejendommen endnu ikke har fået den nye ejendomsvurdering.

I den forbindelse er der hos rigtig mange forældrekøbere opstået det meget naturlige og højaktuelle spørgsmål:

Kan man stadig overdrage lejligheden til barnet til den offentlige vurdering +/- 15%?

Det er faktisk et rigtig godt spørgsmål.

Er det stadig praktisk muligt at anvende 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret til at værdiansætte lejligheden, når man ønsker at sælge lejligheden til barnet, og uden skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser til følge?

Det er et spørgsmål, der ikke let og entydigt kan svares på, da det beror på en konkret vurdering af flere forhold.

Mange rådgivere har desuden sat spørgsmålstegn ved, om man stadig kan anvende den gamle vurdering og 15%-reglen her efter 1. juli 2020.

Når der henses til, at Højesteret i 2016 har taget stilling til, at skatteydere kan overdrage efter 15%-reglen, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”, må det antages, at det stadig er muligt at anvende det gamle værdiansættelsescirkulære og 15%-reglen, når en ejendom endnu ikke er vurderet efter den nye ejendomsvurderingslov.

Desuden er Skattestyrelsen i skrivende stund ved at udarbejde et udkast til styresignal om, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger ”særlige omstændigheder” ved overdragelser foretaget efter 15%-reglen og det ”gamle” værdiansættelsescirkulære.

Det vil næppe give mening at udarbejde et sådant styresignal, hvis Skattestyrelsen er af den opfattelse, at 15%-reglen ikke længere kan anvendes, selvom der ikke foreligger en ny ejendomsvurdering.

Dette synes også at være Skattestyrelsens holdning, når man læser i den Juridiske Vejledning.

Udgangspunktet er således, at det stadig er muligt at overdrage forældrekøbet til sit barn efter 15%-reglen – det vil sige til samtlige beløb i prisintervallet mellem den offentlige vurdering minus 15% og den offentlige vurdering tillagt 15%.

Dette er dog efterhånden en sandhed med modifikationer.

Voksende forskel mellem markedspris og offentlig vurdering

Siden de offentlige 2011-ejendomsvurderinger blev suspenderet i 2013, er der ikke blevet foretaget offentlige ejendomsvurderinger – det er disse vurderinger, som vi venter på, og som igen er blevet udskudt.

Ejendomspriserne – det vil sige markedspriserne – i de større byområder har dog været støt stigende i perioden 2011-2020, hvorfor de offentlige vurderinger ofte afspejler værdier, der er væsentligt under de værdier, som ejendommene faktisk handles til på boligmarkedet.

Dette har imidlertid haft den konsekvens, at forældre fx har kunnet overdrage lejligheder meget gunstigt (billigt) til deres børn, hvis de har anvendt værdiansættelsescirkulæret og lagt 15%-reglen til grund for værdiansættelsen.

Spørgsmålet har dog været, om skatteydere generelt har haft et krav på at anvende 15%-reglen som værdiansættelsesnorm, nu hvor der tilsyneladende er stor asymmetri mellem de offentlige vurderinger og de reelle markedspriser – særligt i de større byområder.

”Særlige omstændigheder” – hvor 15%-reglen ikke kan anvendes

Som nævnt ovenfor tog Højesteret i 2016 stilling til, om skatteyder har et retskrav på at anvende 15%-reglen.

Helt konkret kan forældre overdrage ejendom til deres børn efter 15%-reglen, medmindre der forligger ”særlige omstændigheder”.

Højesteret har ikke selv nævnt, hvad der anses for at udgøre ”særlige omstændigheder”, eller at der skulle være en udtømmende liste af, hvad begrebet dækker over.

Højesteret henviser dog til præmisserne i Skifterettens afgørelse, hvoraf det kan udledes, at der fx foreligger ”særlige omstændigheder” i de tilfælde, hvor:

  • Parterne er bekendte med en ekstern vurdering, som ikke viser, at den offentlige vurdering ikke er retvisende markedspris
  • Køber (barnet) optager belåning, der overstiger de respektive overdragelsesværdier
  • Øvrige børn kompenseres ved arv eller gave som led i overdragelsen til det ene barn

Ovenstående er forhold, som Skattestyrelsen er begyndt at spørge ind til ved fx anmodning om bindende svar.

Det antages i praksis, at Højesterets afgørelse (også) gælder overdragelser af fast ejendom i levende live, selvom Højesteret tog stilling til spørgsmålet i en sag, der vedrørte overdragelse af fast ejendom fra dødsbo til arving.

Siden da har det været et åbent spørgsmål, hvad ”særlige omstændigheder” præcis dækker over.

Efter Skattestyrelsen har udsendt udkast til styresignal over, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger ”særlige omstændigheder”, vurderes det, at Skattestyrelsen fortolker begrebet ”særlige omstændigheder” særdeles bredt, og at der efter Skattestyrelsens opfattelse skal foretages en konkret vurdering, som i stort set alle tilfælde vil medføre, at der forligger ”særlige omstændigheder”.

Læs udkast til styresignal her.

Det er dog ikke overraskende, at Skattestyrelsen har denne opfattelse, da Skattestyrelsen naturligvis ønsker at begrænse skattemæssigt gunstige overdragelser mellem forældre og børn mest muligt.

Det vurderes desuden, at Skattestyrelsens styresignal vil resultere i et hav af prøvesager, hvor Skattestyrelsen vil anfægte familieoverdragelser foretaget efter 15%-reglen, fordi Skattestyrelsen mener, at der forligger ”særlige omstændigheder”. Dette vil Skattestyrelsen gøre for at kunne afgrænse begrebet.

Dette medfører desværre, at der opstår meget stor usikkerhed.

Stor usikkerhed på området – lav retssikkerhed for borgeren

På nuværende tidspunkt er der altså stor retsmæssig usikkerhed på området omkring familieoverdragelse af fast ejendom, og det er særdeles svært at navigere i, hvad der egentlig gælder.

Hos PrivatRevision har vi erfaret, at selv Skattestyrelsen har haft svært ved finde ud af, hvad der gælder, da forskellige skattemedarbejdere har forskellige opfattelser af, hvad der kan lade sig gøre, og hvad der ikke kan lade sig gøre.

Og når Skattestyrelsen ikke selv har en strømlinet opfattelse af reglerne blandt sine medarbejdere, så bliver det meget svært for borgerne/skatteyderne at finde ud af, hvordan de er stillet skatteretligt.

Man kan få afklaret sin skattemæssige position ved at anmode Skattestyrelsen om bindende svar.

Siden Højesterets afgørelse i 2016 og frem til midten af 2019 har vi uden undtagelse anbefalet vores klienter at anmode om bindende svar på, hvorvidt de kunne anvende 15%-reglen med henvisning til, at der ikke forelå ”særlige omstændigheder”.

Man kan sige, at anmodning om bindende svar er ens sikkerhed for, at man kender de skattemæssige konsekvenser af sine skattemæssige dispositioner.

Indtil forsommeren 2019 har alle spørgere fået ”JA” til, at de kunne anvende 15%-reglen. Skattestyrelsen har i svarene ikke nævnt noget omkring forholdene ”særlige omstændigheder”.

Skattestyrelsen var generelt af den opfattelse, at det slet ikke var nødvendigt at anmode om bindende svar, da reglerne ”jo var klare på området”.

Men siden forsommeren 2019 har Skattestyrelsen haft den opfattelse, at samtlige anmodninger om bindende svar vedr. værdiansættelse efter 15%-reglen skal forelægges Skatterådet, da man nu havde fået den opfattelse, at spørgsmålene faktisk var af principiel karakter. Skattestyrelsen har endnu ikke fremsendt en eneste indstilling/forslag til afgørelse her godt 1,5 år senere til de af vore klienter, der har anmodet om svar – faktisk er de fleste sager blevet udskudt endnu engang minimum 6 måneder her på det seneste.

Det må tolkes således, at der ikke længere gives bindende svar på, om der kan overdrages efter 15%-reglen, uden at Skattestyrelsens indstilling/forslag til afgørelse forelægges Skatterådet. Og det er der desværre lange udsigter til.

Derfor kan det være svært at kende sin retstilling, og om Skattestyrelsen senere kan finde på at anfægte den familieoverdragelse, som man har foretaget. Meget kunne tyde på, at Skattestyrelsen i nær fremtid vil genoptage og anfægte rigtig mange familieoverdragelser foretaget i de sidste 4 års tid – som de har mulighed for efter de ordinære genoptagelsesfrister.

Her vil mange familier indiskutabelt komme til at stå i en meget ugunstig skattemæssig situation, da de ikke har garderet sig tilstrækkeligt rent skatteretligt.

Husk at indsætte skatteforbehold

Det er klogt som minimum at indsætte et behørigt skatteforbehold i den overdragelsesaftale, der udarbejdes – dette er faktisk helt essentielt.

Med et skatteforbehold er der mulighed for at annullere handlen igen eller ændre betingelserne, hvis Skattestyrelsen skulle anfægte den værdiansættelse, man har anvendt, og med betydelig utilsigtede skattemæssige konsekvenser til følge.

Man skal dog være opmærksom på, at såfremt barnet efterfølgende har solgt den til vedkommende overdragede lejlighed igen, vil det ikke være muligt at annullere handlen, da det civilretligt ikke længere er muligt (der bor jo en helt tredjeperson i ejendommen nu).

Som familie må man leve med usikkerhed omkring familieoverdragelsen frem til 1. maj i det fjerde år efter det år, hvor man har overdraget lejligheden. Det vil sige 1. maj 2024 for overdragelser foretaget i 2020.

Dette er naturligvis uholdbart for mange.

Gaveanmeldelse – et alternativ til bindende svar

Hvis man ønsker afklaring af de skattemæssige konsekvenser afledt af familieoverdragelsen, kan man umiddelbart efter overdragelsen indsende en gaveanmeldelse, hvorefter Skattestyrelsen skal anfægte den beregnede gaveafgift/gaven senest 6 måneder efter, at man har indsendt gaveanmeldelsen.

Dermed får man vished, og man skal således ikke forholde sig til, at Skattestyrelsen kan genoptage familieoverdragelsen de næste 4 år frem i tid.

Dette forudsætter i sagens natur, at handlen berigtiges med en afgiftspligtig gave.

Og det er ekstremt vigtigt, at der i disse tilfælde er indsat et behørigt skatteforbehold i overdragelsesaftalen, hvis Skattestyrelsen måtte forhøje gaven.

Man skal samtidig forstå, at såfremt man indsender en gaveanmeldelse, har man udtaget sin egen familieoverdragelse til kontrol hos Skattestyrelsen.

Benyt en specialrådgiver med ansvarsforsikring

Hvis man påtænker at familieoverdrage efter 15%-reglen med udgangspunkt i den gamle ejendomsvurdering, bør man søge assistance hos skattefaglig professionel, som har specialistviden på området.

Rådgiveren bør fastlægge, om der umiddelbart foreligger ”særlige omstændigheder”, udarbejde relevante juridiske dokumenter og formuleringer heri samt have sig en ansvarsforsikring.

Kontakt os gerne i dag, hvis jeres familie ønsker et tilbud på assistance med familieoverdragelse.