I et nyligt udsendt lovudkast, varsler regeringen, hvordan man rent lovmæssigt vil implementere de flere gange fremsatte ønsker om at “tage forældrekøb ud af virksomhedsordningen”. En sådan udtagning ville få betydelige skattemæssige konsekvenser for nogle, og det ville under alle omstændigheder udgøre en forringelse af de skattemæssige muligheder, for folk der udlejer fast ejendom, hvis de udlejer til nærtstående.
Lovforslaget er dog slet ikke så vidtgående, som de indledende tilkendegivelser kunne indikere.
Formuleringen i lovforslaget kan synes lidt vel kompleks, idet der både opereres med rentekorrektion, begrænsning i kapitalafkast, gældsandele m.v.
For den almindelige forældrekøber, der ikke i øvrigt har selvstændig erhvervsvirksomhed, er nettoeffekten, at man fortsat kan indregne driftsomkostninger, renter og bidrag m.v. i virksomhedens resultat. Det er her, hvor man som topskatteyder får et “større” fradrag for renter og bidrag, fordi de dermed fragår i den personlige indkomst og ikke kun fradrages i kapitalindkomsten, som det er tilfældet med renter og bidrag i f.eks. den private bolig.
Dermed har skatteydere og særligt topskatteydere en skattemæssig fordel, som i hele træskolængder svarer til 25% af rente- og bidragsudgifterne i forældrekøbet – det vil dog variere efter den enkelte skatteyders indkomstforhold. Fordelen er altså, at man flytter negativ indkomst (renter) fra kapitalindkomst til personlig indkomst med deraf større skattebesparelse.
Stadig muligt at spare op til lav beskatning
Med det nye indgreb udlignes denne fordel i store træk krone til krone via den såkaldte rentekorrektion, som flytter indkomst fra kapitalindkomst og til personlig indkomst. Har man således rente- og bidragsudgifter i sit forældrekøb på 40.000 kr. pr. år, har man i første omgang en skattemæssig fordel på ca. 10.000 kr. ved at benytte virksomhedsordningen, hvilket så udlignes med 10.000 kr. ved hjælp af rentekorrektionen.
Der er imidlertid fortsat adgang til at opspare overskud til den foreløbige beskatning på 22%, hvormed man kan foretage forbedringer eller afdrage på lånene med lavt beskattede midler. Desuden kan man udnytte en række af de øvrige fordele, der er i virksomhedsordningen og herunder med fordeling af indtægt imellem ægtefæller, mulighed for firmabil eller kørselsgodtgørelse, reinvestering af positiv avance (minus 22% skat) i anden udlejningsejendom m.v. Listen er lang.
Erhvervsdrivende slipper for at løfte ejendom ud af VSO
Er man i øvrigt selvstændigt erhvervsdrivende, kan man – hvis lovforslaget vedtages, som det er nu – ånde lettet op over, at man ikke skal til at løfte ejendommen ud – enten med strafbeskatning til følge eller via komplicerede manøvrer, som primært tjener til at forbedre revisorens, advokatens og måske ejendomsmæglerens forretninger. Forældrekøbet kan beholdes i virksomhedsordningen. Man bevarer dermed også den væsentlige fordel, at midler fra virksomhedsordningen kan anvendes til investering i en forældrekøbsbolig, ligesom de ville kunne anvendes til investering i enhver anden bolig, man herefter ville udleje. Der er således ikke den diskrimination i forhold til udlejning til børn, som man kunne have frygtet. For realiteten er, at mange selvstændigt erhvervsdrivende sjældent har de store pensionsopsparinger og samtidig ikke ved, om deres virksomhed er penge værd, når de stopper med at arbejde en dag. Disse forhold er blandt de væsentlige drivkræfter, når mange selvstændige vælger at investere i udlejningsejendom. Dels giver dette ofte en fornuftig langsigtet forrentning. Dels er der for mange også en rimelig spredning af sin risiko.
Her har mange selvstændigt erhvervsdrivende en naturlig interesse i, at de kan “få lov til” at udleje deres erhvervede udlejningsbolig/investering til deres egne børn. De skal ganske vist betale en leje svarende til markedsvilkår. Men de kan dog få en bolig på almindelige vilkår og med ønsket beliggenhed, hvilket ikke er en selvfølge i de større studiebyer. Og dermed glæder man både barnet og forælderen. Det er hverken snyderi eller særregler for en bestemt gruppe af befolkningen. Det er simpel optimering til fælles glæde indenfor de regler, der gælder – reglerne for erhvervsbeskatning og for udlejning af fast ejendom.
Denne mulighed for at indrette sig ser efter alt at dømme ud til blive bevaret – om end der kommer en mindre strafbeskatning for at udleje til nærtstående ved at renterne – via omvejen med rentekorrektion – reelt kun kan fradrages med samme skatteværdi som private renter. Denne strafbeskatning af det forhold, at man som udlejer “tilfældigvis” udlejer til sine børn (på samme vilkår som til andre) kan man i høj grad diskutere det rimelige i.
Som forældrekøber må man dog nok også konstatere, at det kunne være værre.
Forældrekøb vil også fremover være attraktivt
Lovforslaget synes at balancere imellem dels et politisk ønske om at gøre forældrekøb mindre attraktivt – men også en erkendelse af, der i forvejen ikke har eksisteret nogen særlige fordele for netop forældrekøb. Forældrekøb har således og vil således – bortset fra ovenfor omtalte indgreb – i det store hele fungere som enhver anden boligudlejningsvirksomhed.
Er forældrekøb så stadig attraktivt? Ja! Efter PrivatRevisions opfattelse, er der stadig betydelige fordele i, at man kan etablere en lille udlejningsvirksomhed, og at man ad denne vej både kan sikre sit barn adgang til en bolig (på markedsvilkår – men dog en adgang) og, at man samtidig kan gøre en god investering.
For investering i fast ejendom i de større byer har igennem de seneste mange år været en god forretning. Af den simple årsag, at priserne er steget meget, og at der har været en forholdsvis sikker gearing, fordi man har kunnet finansiere op til 80% via realkreditinstitutterne (eller måske 100% ved at inddrage friværdi i egen bolig).
Denne sidste fordel er en historisk og økonomisk kendsgerning, som skyldes mange andre forhold end forældrekøb.
