Nye offentlige vurderinger

De første nye ejendomsvurderinger er sendt ud

I en pressemeddelelse fra Vurderingsstyrelsen den 21. oktober 2021 oplyste styrelsen, at der på dagen blev udsendt de første 50.000 nye ejendomsvurderinger til parcel- og rækkehusejere. Dette er første gang, at der fremsendes nye ejendomsvurderinger siden 2011.

Den ejendomsvurdering – som de 50.000 har modtaget – indeholder oplysninger om Vurderingsstyrelsens vurdering af både ejendomsværdien og grundværdien, og skal fremadrettet anvendes som beskatningsgrundlaget på de pågældende matrikler for betaling af ejendomsværdiskat og grundskyld/ejendomsskat.

Imidlertid er der indført skattestop på ejendomsværdiskatten, der fortsætter frem til de nye boligskatteregler indføres i 2024. Dette betyder for langt de fleste borgere, som modtager en ny ejendomsvurdering, at de ikke vil opleve en stigning i deres ejendomsværdiskat, heller ikke hvis den nye vurdering er højere end den gamle.

Det måske mest interessante ved Vurderingsstyrelsens pressemeddelelse findes i afslutningen. Vurderingsstyrelsen skriver afslutningsvist, at der efter nytår vil blive fremsendt yderligere ca. 100.000 ejendomsvurderinger. Herefter påbegynder Vurderingsstyrelsen i andet halvår af 2022 sagsbehandlingen for de resterende ca. 700.000 parcel- og rækkehuse. Først herefter udsendes de nye ejendomsvurderinger på ejerlejligheder, sommerhuse og andre typer af ejerboliger.

Dette betyder for dig som forældrekøber, at de nye ejendomsvurderinger på ejerligheder tidligst bør forventes i slutningen af 2022 eller i 2023. Har du imidlertid købt et række- eller parcelhus vil den nye ejendomsvurdering kunne forventes i løbet af 2022.

Hvad har den nye ejendomsvurdering af betydning for dine muligheder?

Ved udarbejdelse af de nye ejendomsvurderinger, har man fra lovgivers side erkendt, at det ofte vil være forbundet med usikkerheder at foretage en ejendomsvurdering som med 100 % nøjagtighed vil afspejle en handelspris. Derfor har man fra lovgivers side indført et ’forsigtighedsnedslag’ på +/- 20 %. Dette betyder, at en handelspris vil blive betegnet som ’korrekt’, hvis den er indenfor et spænd på +/- 20 %. i forhold til den nye ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Dette kan illustreres på følgende vis:

         +/- 15 %     +/- 20 %
Offentlig ejendomsvurdering 2011         1.500.000 kr.
Offentlig ejendomsvurdering 2021     3.500.000 kr.
Forventet markedspris         3.500.000 kr.     3.500.000 kr.
Laveste overdragelsespris         1.275.000 kr.     2.800.000 kr.

 

 

Hvis du påtænker at foretage en familieoverdragelse af et forældrekøb, kan det derfor være en stor fordel at få gennemført familieoverdragelsen, inden du modtager en ny ejendomsvurdering af dit forældrekøb. Særligt hvis du ønsker, at forældrekøbet skal sælges på gunstige vilkår til dit barn.

Særlige omstændigheder

Efter Højesteret afsagde dom i SKM2016.279.HR – en dom du kan læse mere om på vores hjemmeside her – udsendte Skattestyrelsen et udkast til et styresignal vedrørende +/- 15 %-reglen, som går nærmere i dybden med hvad begrebet særlige omstændigheder indebærer. Udkastet oplister følgende holdepunkter, som kan indikere, at der foreligger særlige omstændigheder:

  1. Faktisk handel af samme ejendom, fx en handelspris markant højere end en overdragelsespris
  2. Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud, fx forhandlinger der indikerer en højere handelspris
  3. Vurderinger af ejendommen, fx hvis en mægler har vurderet ejendommen til et betydeligt større beløb end en overdragelsespris
  4. Belåning af ejendommen, fx hvis en bank tillader en højere realkreditbelåning end den samlede overdragelsespris
  5. Arveafkald, fx forskelle i værdiansættelse i boopgørelsen og ved arvedeling
  6. Arveforskud m.v., fx hvis der ifm. en overdragelse gives et arveforskud til andre børn, som svarer til en højere værdi end en overdragelsespris
  7. Væsentlige renoveringer, fx hvis en ejendom i ejertiden er blevet renoveret væsentligt, og der ikke er taget højde for dette i en overdragelsespris
  8. Investerings- eller erhvervsejendomme, fx hvis en udlejningsejendom er bogført til en højere pris end en overdragelsespris
  9. Den generelle prisudvikling

Listen er ifølge Skattestyrelsen ikke udtømmende. Hvis ingen af ovennævnte 9 punkter giver anledning til en opfattelse af, at en given overdragelsespris ikke er et udtryk for handelsprisen, skal der herefter i den konkrete vurdering inddrages følgende overvejelser:

  • Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsprisen
  • Den tidsmæssige sammenhæng

Den overordnede konklusion for begrebet særlige omstændigheder er, at begrebet fortsat ikke klart definerbart. Det vil altid være op til en konkret individuel vurdering at fastslå, hvorvidt der i en given overdragelse foreligger særlige omstændigheder.

Det er imidlertid væsentligt at bemærke, at i det nye værdiansættelsescirkulære hvor 20 %-reglen er tilføjet, fremgår det, at en værdiansættelse indenfor +/- 20 %-reglen altid kan tilsidesættes, hvis der foreligges særlige omstændigheder. Denne formulering er en tilføjelse, som ikke var i det gamle cirkulære med 15 %-reglen.

Kontakt os gerne i dag, hvis jeres familie ønsker rådgivning og et tilbud om assistance med en familieoverdragelse.

 

Vurderingsstyrelsens pressemeddelelse kan læses her.

Du kan læse meget mere om det nuværende 15%-værdiansættelsescirkulære her.