Virksomhedsordningen og de muligheder, den giver, er med til at gøre forældrekøb økonomisk overkommelig for mange forældre, som ønsker at hjælpe deres børn til en bolig, de har råd til, tæt på deres studie eller arbejdsplads.
Virksomhedsordningen – baggrund
En af de faktorer, som gør det økonomisk overkommeligt for mange forældrekøbere, er, at man ved forældrekøb kan anvende den såkaldte virksomhedsordning/virksomhedsskatteordning.
Virksomhedsordningen blev indført i 1987 ud fra et politisk ønske om, at personligt erhvervsdrivende kunne få de samme skattemæssige fordele, som aktie- og anpartsselskaber. Som de væsentligste incitamenter kan nævnes, at personligt erhvervsdrivende ved anvendelse af virksomhedsordningen kunne opnå fuld fradragsret for sine finansieringsomkostninger (modsat privatpersoner der har begrænset fradrag), og virksomheden skulle kunne konsolidere sig ved lav beskatning (svarende til selskabsbeskatning) af det overskud, som blev i virksomheden, og som ikke blev trukket ud til indehaverens private brug.
Krav til anvendelse af virksomhedsordningen
Anvendelse af virksomhedsordningen forudsætter, at der er tale om reel erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand. Hobbyvirksomhed kan således ikke omfattes.
Det er både fra politisk side og fra SKAT flere gange blevet fastslået, at forældres udlejning af lejligheder til deres børn er at anse som erhvervsmæssig virksomhed.
Desuden er der en række krav til, at der skal ske fuld separation imellem virksomheden og privatøkonomien via separate bankkonti vil virksomheden. Der skal bogføres og udarbejdes regnskab, og der skal føres skattemæssige konti for indskud, mellemregning, kapitalafkast og opsparet overskud.
Uden at have til hensigt at fornærme nogen må det på baggrund af undertegnedes erfaringer konstateres, at ovenstående kun er muligt at udføre af revisor eller anden skattekyndig person med rette uddannelse eller træning anvendelse af virksomhedsordningen. Jeg kan således bekræfte, at skatteregnskaber for aktiviteter i virksomhedsordningen, der ses udført af ikke-skatteuddannede, kan være fine rent regnskabsteknisk, uden at de opfylder kravene i skattelovgivningen til anvendelse af eller disponering i virksomhedsordningen.
Virksomhedsordningen er en kompleks størrelse – men korrekt anvendt er den ofte ideel til forældrekøb.
Hvilke fordele er der så for forældrekøbere?
Ved korrekt anvendelse af virksomhedsordningen er der en række klare fordele for forældrekøbere:
- Der er fuldt fradrag for renteudgifterne i virksomhedens resultat. Normalt giver renteudgifter kun fradrag i kapitalindkomsten svarende til, at man for hver 100 kr., man betaler i renter, sparer ca. 27 kr. i skat (2017-niveau). Renter i virksomhedsordningen fradrages i virksomhedens resultat og giver potentielt en skattebesparelse på indtil 56 kr. for en topskatteyder og lidt mindre for skatteydere, der ikke betaler topskat. Har man højt forrentet privat gæld kan denne også efter omstændighederne inddrages i virksomheden med fuldt rentefradrag til følge.
- Der kan opspares til lav beskatning. Skattemæssige overskud kan opspares i virksomheden til en foreløbig beskatning på 22%. Dette giver ekstra likviditet, som f.eks. kan anvendes til afdrag på realkredit- eller bankgæld. Slutbeskatning sker, når man hæver overskud ud til privat brug. Her betales den ikke-betalte skat svarende til forskellen på ens marginalskat, den dag overskud udbetales, fratrukket den allerede betalte foreløbige skat. Således bliver meget opsparet overskud først udbetalt, når skatteyder ikke (længere) betaler topskat. Det kan også efter omstændighederne overføres til beskatning ved en ikke topskattepligtig ægtefælle. Dette kræver dog detailrådgivning.
Underskud kan modregnes i din og eventuelt i din ægtefælles øvrige indkomst. - Det kan være lettere at opnå fradrag for vedligeholdelsesudgifter, da der er tale om erhvervsmæssig udlejning.
- Der kan opnås kørselsgodtgørelse ved kørsel i egenskab af udlejer.
Når børnene flytter ud af boligen, kan der ofte findes et attraktivt setup, hvor man fremover udlejer til fremmede, som over tid reelt betaler lejligheden af, imens du står som udlejer. Samtidig vil lejligheden ofte følge prisudviklingen på ejendomsmarkedet. Denne kombination kan over tid medføre en betydelig opsparing og kan være et udmærket alternativ til andre typer investeringer. - Har man anden personlig erhvervsvirksomhed, som på sigt skal afvikles eller afhændes, kan en lejlighed udlejet i virksomhedsordningen udskyde slutbeskatning af eventuelle opsparede overskud m.v., i det der fortsat drives erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand.
- Man kan ved anvendelse af virksomhedsordningen i kombination med øvrige skatteregler opnå betydelige fordele, når boligen en dag skal sælges. Dette gælder både, hvis man vil sælge på fordelagtige vilkår til sine børn, eller hvis man vil sælge med fortjeneste til trediemand.
- Der kan inddrages en række afledte fordele – f.eks. mulighed for inddragelse af visse private gældsposter. Man kan i øvrigt også have fri bil og fri telefon i virksomhedsordningen, hvilket er interessant for nogle.
Vil man anvende virksomhedsordningen, er det ofte en fordel, hvis man fra begyndelsen har tilrettelagt sine forhold herefter. Man kan dog når som helst træde ind i virksomhedsordningen, hvis man opfylder betingelserne herfor.
En løbende anvendelse af virksomhedsordningen er i langt de fleste tilfælde fordelagtigt for forældrekøbere. I enkelte situationer kan beskatning efter kapitalafkastordningen eller efter personskatteloven dog være at foretrække. Dette kræver konkrete beregninger af sagkyndig på området.
