Familieoverdragelse af forældrekøbsboliger er stadig populært – og ofte ret lukrativt

Når forældre har ejet en forældrekøbsbolig i noget tid, og barnet har boet godt der, vil der ofte dukke nye spørgsmål op.

I tilfældet forældrekøb, vil der meget ofte være tale om en lejlighed i en af de største byer, som er steget i værdi – og ofte betragteligt. Et typeeksempel kunne være en toværelses lejlighed i Aarhus C. Som eksempel kan vi tage en af forfatteren af denne artikels lejligheder.

Lejligheden er beliggende forholdsvist attraktivt på Frederiksbjerg i Aarhus C. Den har to værelser, gang, køkken og badeværelse, og den er 56 m2. Der er kælderrum og adgang til parkering i gården. Ejendommen er i den ældre boligmasse fra før 1992.

Lejligheden blev i 2015 købt til 1.600.000 kr., og den kan formentlig i dag sælges for 2.500.000 kr. Den offentlige ejendomsværdi er 1.200.000 kr.

Salg til tredjemand

Hvis lejligheden sælges til tredjemand, vil der realiseres en ejendomsavance.

Salgspris2.500.000
Salgsomkostninger-40.000
Købspris-1.600.000
Købsomkostninger-30.000
Ejertidstillæg 2015 – 2021 (ikke i salgsår 2022)-70.000
Skattepligtig ejendomsavance760.000
Estimeret skat (alt efter øvrige kapitalindkomstforhold)300.000

Situationen efter et salg på det fri marked vil således være, at man som ejer efter 7 års ejertid vil stå med følgende provenu ved et salg:

Salgspris2.500.000
Salgsomkostninger-40.000
Købspris-1.600.000
Købsomkostninger-30.000
Skat-300.000
Estimeret provenu530.000

Skulle der ikke være betalt skat, ville provenuet være 300.000 kr. større – dvs. 830.000 kr.

Familieoverdragelse

Ved overdragelse til sine børn, skal man som udgangspunkt sælge til markedspris. Det er et grundfæstet princip i dansk skatteret – ligesom man eksempelvis skal udleje til sine børn til markedspris.

Der findes dog en knapt så grundfæstet men dog alligevel meget anvendt regel ved overdragelse af fast ejendom til børn: 15%-reglen. Efter 15%-reglen kan man overdrage til børn eller børnebørn til en pris, som ligger i intervallet +/-155 fra den senest kendte offentlige ejendomsvurdering. 15%-reglen støttes på værdiansættelsescirkulæret fra 1982 om værdiansættelse af aktiver ved overdragelse i dødsbo og ved gave (og herunder familiehandel i det hele taget). Reglen har haft meget stor betydning, men den er da også gentagne gange blevet udfordret af skattemyndighederne.

Ser man på ovenstående case, kan det da også forekomme indlysende urimeligt, at undertegnede ville kunne overdrage ovenstående lejlighed til min datter til en pris, der ligger 15% under den offentlige ejendomsvurdering, dvs 1.200.000 kr. minus 15% = 1.020.000 kr.

Resultatet heraf ville være:

Salgspris til datter1.020.000
Salgsomkostninger-15.000
Købspris-1.600.000
Købsomkostninger-30.000
Ejertidsnedslag-70.000
Skattepligtig ejendomsavance-695.000

Resultatet er således, at jeg IKKE skal betale 300.000 kr. i skat. Hele provenuet uden skat havner hos min datter. Hvis hun ikke skal betale skat ved et senere salg, fordi hun har boet der, bliver hele provenuet på 830.000 kr. + yderligere værdistigning skattefrit i familien. Det provenu, min datter derefter står med, kan vi enten betragte som en ”gave” til hende. Dermed har vi sparet 15% gaveafgift, hvilket er en god ting, hvis jeg alligevel skulle ønske at videregive midler til datter.

Skal datter ikke have en helt så stor gave, ses det ikke sjældent, at børnene efter er salg låner en del af midlerne (provenuet) tilbage til sine forældre som rente- og afdragsfrit lån. Dette lån kan efterfølgende eftergives med årlige gaver eller det kan blive stående. Bliver lånet stående, vil barnet have en fordring på forældrenes dødsbo til sin tid. Og der skal ikke betales boafgift af det beløb, forældrenes dødsbo bruger til at indfri afdøde forældres gæld til deres børn.

Således har forældrene undgået ejendomsavanceskat, og børnene har undgået gave- eller boafgift.

Som et lille kuriosum kan forældrene efter en familie benytte tabet – her 695.000 kr. – til modregning i eventuelle senere skattepligtige ejendomsavancer. Dette kunne f.eks. være en positiv ejendomsavance ved salg af forældrekøbslejlighed nr. 2.

Hvornår kan der familieoverdrages?

Borgerne har som udgangspunkt et retskrav på at foretage familieoverdragelse efter 15%-reglen, forudsat der ikke foreligger såkaldt ”særlige omstændigheder”.

Med ovenstående case in mente, skal der nok ikke meget fantasi til at forestille sig, at skattemyndighederne kunne have en interesse i at efterprøve begrebet ”særlige omstændigheder” og dermed sikre, at staten får de skatteprovenuer, der hverken kan eller skal elimineres ved familieoverdragelser af fast ejendom.

Der har verseret ganske mange sager ved domstolene og ved Skatterådet omkring spørgsmålet, og du kan læse en mere systematisk gennemgang af retstilstanden herfor her:

Konklusionen – hvis man tør anvende det begreb – er foreløbigt, at det er det offentlige, som er nærmest til at bære risikoen for, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er retvisende. Dette har Højesteret fastslået senest i dom fra april 2021, og de er således ikke en særlig omstændighed, at de offentlige ejendomsvurderinger generelt ikke er ajourførte. Dette kan naturligvis ændre sig eller i det mindste reduceres i omfang i takt med, at de nye offentlige ejendomsvurderinger og det kommende ejendomsskattesystem udrulles i de kommende år. Men som udgangspunkt kan borgeren støtte ret på de offentlige ejendomsvurderinger.

Det er stadig vigtigt, at boligen, der overdrages, er vurderet som ”fri”, når den overdrages til barnet. Er boligen vurderet som ”udlejet” (til ca. halv offentlig vurdering) kan der ikke familieoverdrages efter 15%-reglen til børnene – heller ikke selvom man justerer til den offentlige vurdering, der ville have været ved status fri.

Det er også vigtigt, at der ikke foreligger omstændigheder, hvorved parterne – køber og sælger – viser, at der reelt lægges en anden handelspris til grund. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis forældrene samtidig med, at de sælger en ejendom til favørpris til det ene barn, samtidig begunstiger deres andre børn ved testamente, gave, lån eller lignende.

Parterne må heller ikke have indhentet en sagkyndig vurdering f.eks. fra en ejendomsmægler. For det er klart, at er der en offentlig vurdering på f.eks. 2.000.000 kr., og vurderer en ejendomsmægler kort forinden overdragelsen, at ejendommen er 4.000.000 kr. værd, så er parterne i indlysende ond tro, når de overdrager i familien til 2.000.000 kr. +/-15%.  Det forhold, at parterne har en formodning om, at ejendommen kan have en anden værdi, er imidlertid irrelevant.

Tilsvarende gælder det formentlig, at der er tale om ”særlige omstændigheder”, hvis barnet ved sit køb optager nyt realkreditlån svarende til hele købesummen. Dermed må det jo stå klart, at når loven foreskriver maksimalt 80% realkreditbelåning, og handelsprisen belånes 100% i realkredit, så er den reelle værdi en anden. Vælger barnet derimod at overtage lån svarende til 100% af værdien, eller vælger barnet at optage nyt 80% realkreditlån og dertil bankfinansiering, så er der som praksis viser ikke særlige omstændigheder.

Særligt ved gældsovertagelse skal forældre og børn være meget opmærksomme på ikke at komme udenfor 15% prisspændet, da dette i nyere praksis tolkes forholdsvist bogstaveligt – måske modsat cirkulærets oprindelige intention.

Særligt Højesterets dom fra marts 2016 har defineret grænserne for særlige omstændigheder og herunder ovenstående betingelser i de seneste år.

Ejertid

Særligt siden 2017 har der verseret en række sager i klagesystemet herunder Landsskatteretten og for domstolene om, hvornår der ellers kan være særlige omstændigheder. Gennemgående har Skattestyrelsens argumentation været bygget op omkring to hovedspørgsmål

  1. Det har efter Skattestyrelsens opfattelse været en særlig omstændighed, at de offentlige ejendomsvurderinger har været (åbenbart) ude af trit med markedet. Dette underkendte Højesteret som ovenfor nævnt i april 2021.
  2. Skattestyrelsen har også ment, at en stor prisforskel imellem forældrenes købspris og længden af den periode, der går fra forældrenes køb og til familieoverdragelse til barnet skal være en særlig omstændighed.

Særligt har ”bedstefarsagen” påkaldt sig opmærksomhed, hvor en bedstefar køber en ejendom til ca. 62 mio. kr. for 3 mdr. senenere at familieoverdrage til børnebørnene til 32 mio. kr. Børnebørnene fil dermed en gave, og bedstefar kunne modregne tabet på 30 mio. kr. i en anden positiv skattepligtig ejendomsavance, som han realiserede. Bedstefaren fik medhold i Landsskatteretten i 2018 men tabte i Landsretten i 2021.

Der har yderligere været en række afgørelser på området – flere ved domstolene og en række ved Skatterådet og ved Skattestyrelsen, hvor PrivatRevision har været skatteyders repræsentant i en række sager.

Det tyder på, at der lige nu er forholdsvist åbent for at familieoverdrage efter 15%-reglen, såfremt forældrenes ejertid overstiger 3 år og  9 mdr. samt, såfremt der ikke foreligger øvrige særlige omstændigheder jf. ovenfor.

Få kompetent rådgivning

Det vil altid være en konkret vurdering, om der foreligger særlige omstændigheder, og hvordan der vil kunne familieoverdrages på en hensigtsmæssig måde.

Det er sjældent tilrådeligt at lade ikke-skattekyndige bistå med disse overdragelse, idet selv mindre fodfejl kan resultere i en utilsigtet skatteregning.

Ovenstående er i øvrigt udtryk for forfatterens og PrivatRevisions opfattelse af praksis. Der fralægges ethvert ansvar for dispositioner foretage på baggrund af denne artikel, idet der henvises til at søge konkret rådgivning.

Christian Bækmark

Revisor med speciale i skatteret med fokus på selvstændigt erhvervsdrivende, forfatter til flere artikler om forældrekøb og erfaren rådgiver indenfor formueret, herunder overdragelser, gældsbreve, gavebreve samt drift af udlejningsejendomme.

Læs også:

Udgivet i ,

Bestil et uforpligtende opkald - udfyld formularen, så ringer vi dig op hurtigst mulgt.