Afgørelse om famileoverdragelse

Familieoverdragelse – nyeste praksis fra Landsskatteretten om 15%-reglen

I en nyere afsagt Landsskatteretsafgørelse har en skatteyder fået medhold i, at det forhold, at der i forbindelse med overdragelsen af en ejendom blev aftalt og godkendt overtagelse af realkreditlån, der oversteg overdragelsessummen, ikke udgjorde særlige omstændigheder.

Hvis der forligger særlige omstændigheder, har parterne ved familieoverdragelse af en ejendom ikke et krav på at anvende 15%-reglen som værdiansættelsesnorm. Dette har Højesteret fastslået.

Der blev i forbindelse med handlen udarbejdet et anfordringsgældsbrev mellem køber og sælger svarende til det beløb, som realkreditbelåningen oversteg handelsprisen med, således den erlagte købesum netto svarende til den offentlige vurdering med et fradrag af 15%.

Dermed havde overdragende parter ved kontantomregning ikke handlet uden for spændet af det prisinterval, som værdiansættelsescirkulæret tillader svarende til den senest kendte offentlige vurdering +/- 15%.

Det er normalvis kutyme, at man i forbindelse med realkreditbelåning i beboelsesejendomme udelukkende kan opnå 80% realkreditbelåning.
Dette forhold gjorde Skattestyrelsen også opmærksom på.

Skattestyrelsen mente, at fordi der blev overtaget realkreditbelåning, der oversteg den respektive overdragelsessum, som parterne havde aftalt, måtte det have formodningen for sig, at ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet var væsentligt over den værdi, som parterne lagde til grund ved overdragelsen.

Skattestyrelsen var af den opfattelse, at ovenstående forhold måtte udgøre særlige omstændigheder, hvorefter Skattestyrelsen ikke var bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15%-reglen.

I modsætning til Skattestyrelsen statuerede Landsskatteretten, at forholdet omkring realkreditbelåning ikke kunne udgøre sådanne særlige omstændigheder, som måtte medføre, at Skattestyrelsen kunne anfægte værdiansættelsen foretaget efter 15%-reglen, således parterne ikke havde et retskrav på anvendelsen af reglen.

Afgørelsen er naturligvis interessant. Men der er dog ikke så meget nyt i, hvad Landsskatterettens holdning er på området. Landsskatteretten har sådan set bare fulgt den praksis, som Landsskatteretten har afgjort tidligere.

Det mest interessante synes dog at være, at Landsskatteretten er begyndt at træffe afgørelser på området omkring familieoverdragelser igen, uden at der er faldet dom ved Landsretten i de øvrige ankede Landsskatteretsafgørelser, som Skattestyrelsen har indbragt for domstolene efter at have lidt nederlag ved Landsskatteretten.

Det er vigtigt at have for øje, at Skattestyrelsen har anket alle nyere afgørelser fra Landsskatteretten til Landsretten – særligt den sag (SKM2018.551.LSR), som Landsskatteretten også henviser til i nærværende afgørelse.

Desuden er det nærliggende at indtage det synspunkt, at nærværende Landsskatteretsafgørelse strider imod selveste Højesterets afgørelse fra 2016 (SKM2016.279.HR), hvor Højesteret i høj grad inddrager realkreditbelåningsgraden i vurderingen af, om der forligger ”særlig omstændigheder.”

Derfor må det også anbefales, at man er påpasselig med at disponere på baggrund af denne nye praksis fra Landsskatteretten uden at tage sig nogle (skatte)forbehold, og hvor man i øvrigt har gjort sig nogle overvejelser omkring, hvad konsekvenserne kan blive ved, at Skattestyrelsen evt. anfægter værdiansættelsen af ejendommen på et senere tidspunkt.

Det vil være uklogt at læne sig blidt op af den praksis, der er blevet dannet ved Landsskatteretten på området omkring 15%-reglen og familieoverdragelser, før der er en nærmere afklaring fra domstolene af, hvad begrebet særlige omstændigheder dækker over.

Det er da også vores klare forventning, at nærværende afgørelse fra Landsskatteretten, hvor der er overtaget højere realkreditbelåning, end hvad der er kutyme, vil blive anket til Landsretten af Skattestyrrelsen.

Den praktiske tilgang fra Skattestyrelsens side er imidlertid også, at Skattestyrelsen ikke følger den praksis, der dannes ved Landsskatteretten, hvor skatteyder får medhold, og hvor der efter Landsskatterettens opfattelse ikke foreligger særlige omstændigheder.

Skattestyrelsens argument er, at de er uenige, jf. Højesterets afgørelse fra 2016. Derfor fører Skattestyrelsen også en lang række prøvesager, hvilket den nyere afgørelse fra Landsskatteretten også bevidner om.

De færreste ønsker at ende i et slagsmål med Skattestyrelsen, som har ubegrænsede midler til at føre sagerne hele vejen til f.eks. Højesteret.
Kontakt derfor altid en rådgiver, der er bekendt med reglerne og seneste praksis på området, forinden der disponeres efter 15%-reglen og værdiansættelsescirkulæret.

Afgørelsen kan læses her.