Hvis du skal udleje din ejerbolig til 3. mand, anbefaler vi at der altid indgås en tidsbegrænset lejekontrakt. Hvis du vil være sikker på, at tidsbegrænsningen skal holde i Boligretten, bør den være begrundet.
Det er en udbredt opfattelse, at en tidsbegrænsning på maksimalt 2 år ikke kan tilsidesættes.
Begrænsningen på 2 år er dog kun relevant i forhold til belåning. Med andre ord: Man kan udleje en tidsbegrænset i en kortere eller længere periode, men tidsbegrænsningen skal altid være “begrundet i udlejeres forhold”.
Hvis ikke den er tilstrækkeligt begrundet, risikerer man, at Boligretten tilsidesætter tidsbegrænsningen jf. lejelovens § 80, stk. 3. En tidsbegrænset lejekontrakt bør derfor altid indeholde en begrundelse med udgangspunkt i udlejers forhold. Den kan sagtens indgås for længere end 2 år, men man skal som udlejer være opmærksom på, at flere kreditforeninger stiller krav om, at lejemålet ikke udlejes for en længere periode end op til 2 år, idet ejendommen i så fald vil være underlagt andre kreditkrav. Dermed vil den ikke længere kunne opnå almindelig 80% belåning, idet ejendommen så skal vurderes som en udlejningsejendom.
Hvad bør du have med i lejekontrakten?
Som udgangspunkt er en tidsbegrænset lejekontrakt uopsigelig fra begge parter i hele lejeperioden, medmindre andet er aftalt i lejekontraktens § 11. Det anbefales at tilføje i lejekontraktens § 11, at udlejer har muligheden for at opsige lejekontrakten med 1 års varsel jf. Lejelovens § 83a, idet udlejer efter endt lejeperiode selv ønsker at benytte lejemålet til helårsbeboelse.
Juridisk er du bedre stillet, hvis du forud for udlejningen selv har anvendt boligen til helårsbeboelse, og at tidsbegrænsningen evt. bliver begrundet i eksempelvis udstationering i udlandet eller i militæret, længere rejser, uddannelsesophold eller en ugunstig situation på boligmarkedet, som gør at det på nuværende tidspunkt ikke er muligt at afhænde boligen til markedspris m.v. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, og lejer vil efterfølgende kunne blive boende i lejemålet på almindelige tidsubegrænsede vilkår.
Du skal være opmærksom på at skrive ind i lejekontrakten at lejemålet ophører uden yderligere varsel når tidsbegrænsningen ophører, og samtidig sikre dig, at lejer også fraflytter lejemålet til den aftalte dato. Såfremt lejer modsætter sig fraflytningen, kan sagen bringes for Fogedretten med henblik på udsættelse af lejer. Hvis du som udlejer glemmer at bede lejer om at fraflytte lejemålet, og lejer bliver boende i lejemålet i mere end én måned efter udløb af tidsbegrænsningen, vil lejemålet fortsætte tidsubegrænset.
Det er vigtigt, at meddelelser til lejer sendes med anbefalet brev, og at du som udlejer efterfølgende sørger for at gemme indleveringskvittering samt kvitteringen for modtagelsen fra lejers side, da du som udlejer i sidste ende skal bære bevisbyrden for, at brevet er modtaget af lejer. Det er derfor vigtigt at notere sig, at digital kommunikation ikke kan anvendes i forbindelse med betalingspåkrav til lejer, anmodning om lejers fraflytning, lejers indsigelser i forbindelse med fraflytning eller indkaldelse til flyttesyn jf. Lejelovens § 4 stk. 2.
Skal du udleje dit forældrekøb til dit barn og eventuelt til en kæreste eller roomie?
Ofte er det ikke nødvendigt at der opkræves hverken depositum eller forudbetalt husleje, når du skal udleje din bolig til dine børn. Det er straks en anden sag, hvis dine børn ønsker at fremleje et værelse til enten en kæreste eller en roomie. Her anbefaler vi altid, at der som minimum opkræves 1 måneds depositum samt 1 måneds forudbetalt husleje. Ved fremleje gælder reglerne for accessorisk værelsesudlejning, som gør at fremlejegiver og fremlejetager gensidigt kan opsige lejekontrakten med 1 måneds varsel. Der kan også aftales en længere opsigelsesvarsel. Der kræves ingen begrundelse for opsigelsen af fremlejekontrakten fra fremlejegivers side. Den korte opsigelsesvarsel betyder også, at det ikke er nødvendigt at tidsbegrænse fremlejekontrakten. Inden fremlejetager flytter ind i lejemålet, skal der foreligge en skriftlig og underskrevet fremlejekontrakt. Såfremt fremlejetager beboer lejemålet i mere end 2 år uden en underskrevet fremlejekontrakt, vil fremlejetager få samme rettigheder som dine børn, og vil kunne blive boende i lejemålet tidsubegrænset.
Kontakt os, hvis vi skal hjælpe dig godt fra start med udarbejdelsen af lejekontrakten og fremlejekontrakten. Vi har stor ekspertise inden for lejeret og mange års erfaring inden for netop dette område.
