Familieoverdragelse af fast ejendom er et hyppigt benyttet redskab, når man skal overføre værdier fra én generation til den næste. Det ses ofte i forbindelse med generationsskifte af virksomhed, hvor man ønsker at overdrage den faste ejendom til en fordelagtig pris. De ses i forbindelse med, at børnene måske køber deres barndomshjem enten til eget brug eller for at udleje til deres forældre. Og det ses for tiden også ganske ofte i forbindelse med forældres overdragelse af forældrekøbslejlighed til deres børn.
Familieoverdragelse i lige linje – fra forældre til børn – kan i medfør af Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 punkt 6 (Værdiansættelsescirkulæret) ske til den seneste offentlige ejendomsvurdering og derfra med en margin på plus eller minus 15%. Denne 15%-regel har sine indlysende fordele der, hvor en forælder har ejet en forældrekøbslejlighed i nogle år. Det kan eksempelvis være en lejlighed i en af studiebyerne, som for 5 år siden er købt for 1,5 mio. kr., og som nu formodes at kunne indbringe ca. 2,5 mio. kr.
Sælger forælderen denne lejlighed for 2,5 mio. kr., og har lejligheden ikke tjent som reel bolig for forælderen i dennes ejertid, skal forælderen indkomstbeskattes af 2,5 – 1,5 = 1 mio. kr. (minus nogle nedslag i en konkret skattemæssig ejendomsavanceoptimering som ikke behandles nærmere her). Det vil for de fleste betyde mindst 400.000 kr. i skattebetaling.
Skulle det dog forholde sig således, at lejligheden har en offentlig ejendomsvurdering på f.eks. 1,4 mio. kr., vil junior kunne købe lejligheden af sin forælder til 1,4 mio. kr. (+/- 15% forstås og dermed også for 1,5 mio. kr., som giver forælder en avance på nul kr. og som ligger indenfor +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering). Køber barnet lejligheden for 1,5 mio. kr. for at bruge denne som sin bolig, og sælger barnet senere lejligheden for 2,5 mio. kr., er værdistigningen på 1 mio. kr. gået hen og blevet skattefri, i det Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (Parcelhusreglen eller ejerlejlighedsreglen) medfører, at man ikke skal beskattes af værdistigningen på sin egen bolig (under visse forudsætninger). Dette forudsætter naturligvis, at barnet ved sin erhvervelse af boligen har til hensigt fortsat at bo i lejligheden på ubestemt tid (ikke for livet men som bolig og centrum for livet for nu).
I ovenstående tilfælde vil familien under ét således undgå at skulle betale indkomstskat af ca. 1 mio. kr. Og i øvrigt står det herefter barnet frit for at give sine forældre nogle store julegaver i de kommende år (for tiden max. 62.900 kr. pr. forælder pr. år).
Det er ikke altid så ligetil
15%-reglen kan således synes meget ligetil, nem at bruge og en simpel vej til at undgå beskatning af værdistigningen på sin forældrekøbslejlighed. Det er dog langt fra altid så simpelt.
For det første skal +/- 15%-intervallet tages helt for pålydende. Har man f.eks. en lejlighed med en offentlig vurdering på kun 900.000 kr., en købesum for år tilbage på 1,5 mio. kr. og en restgæld på 1,3 mio. kr. (og måske en formodet salgsværdi til trediemand på 2,5 mio. kr., kan man således ikke blot beslutte, at lejligheden skal sælges til købsprisen på 1,5 mio. Gør man det alligevel, har man nemlig fraveget grænsen på 900.000 kr. + 15% = 1.035.000 kr. Dermed kan reglen ikke påberåbes. Og derfor kan SKAT forlange, at lejligheden skal anses for afstået til markedspris ud fra en markedsvurdering (jf. princippet i Ligningslovens § 2 om transaktioner imellem interesseforbundne parter). Dermed kan SKAT indhente en vurdering og derpå vælge at anse lejligheden solgt for 2,5 mio. kr. (ejendomsmæglers vurdering). Forældre beskattes af en fortjeneste på 1 mio. kr. Barnet gavebeskattes af 1 mio. – 62.900 kr. altså af 937.100 kr.
For det andet gælder det, at når 15%-grænsen skal tages for pålydende, gælder det ligeledes den belåning, som barnet i forbindelse med køber eller umiddelbart efter købet optager i boligen. Køber barnet en lejlighed for 1,5 mio. kr. som i det første eksempel, og optager barnet herefter et realkreditlån på f.eks. 2 mio. kr., har barnet vist, at det var klar over, at boligen var mere værd. Dermed kan 15%-reglen formentlig ikke længere påberåbes.
Pas på med at gå til ejendomsmægleren
En tredje og mere grel problematik er, hvis forældre eller barn forinden overdragelsen har indhentet en vurdering fra eksempelvis en ejendomsmægler. Højesteret tog i sin dom af 8. marts 2016 klart stilling til, at en nyere vurdering fra f.eks. en ejendomsmægler er en særlig omstændighed, som medfører, at 15%-reglen ikke kan bruges som udtryk for handelsværdien, da man jo nu har en anden, nyere og mere eksakt vurdering af handelsprisen i det nuværende marked.
Det er værd at notere, at barnets bankforbindelse gerne må rekvirere besigtigelse og realkreditlånevurdering af boligen. De må også godt yde et lån i boligen. Men barnet må ikke få en vurdering oplyst, hvis den er højere end handelsprisen, hvis 15%-reglen skal benyttes til fastlæggelse af handelsprisen.
Som rådgivere oplever vi desværre jævnligt, at en forælder eller et barn kommer og ønsker assistance til en familieoverdragelse – og hvor de som velforberedte borgere allerede har rekvireret og fået en vurdering fra en ejendomsmægler – eller har fået oplyst en højere vurdering fra deres pengeinstitut. Her fanger bordet!
Lad os tage eksemplet fra før med lejligheden, der var købt for 1,5 mio. kr. og en offentlig vurdering på 1,4 mio. kr. og restgæld på 1,3 mio. kr. Har man ikke andre indikationer på værdien, kan man overdrage i henhold til 15%-reglen. Det er underordnet, at man måske formoder, at lejligheden kan have en anden og måske højere værdi. Det er ikke noget, man ved. Vælger kreditinstituttet at yde et lån på den fulde købesum, er dette ud fra nuværende praksis heller ikke problematisk (uanset at man måske kan forestille sig, at kreditinstituttet forinden sit lånetilsagn er nået frem til en holdning til handelsprisen – blot de holder den for sig selv).
Men HAR man faktisk en anden vurdering, som i dette eksempel vil være 2,5 mio. kr., vil en overdragelse til 1,5 mio. kr. være en bevidst handling, hvor man overdrager et aktiv til en pris, man faktuelt ved er for lav, og at man i kraft af denne bevidst urigtige værdisætning unddrager skat.
Det kan måske føles uvæsentligt, om man har en vurdering eller ej. Det kan synes ligegyldigt, når nu lejligheden alligevel blot handles til samme pris, som man alligevel havde forestillet sig.
Men det er det ikke.
Det første eksempel med handel uden anden vurdering end den offentlige er udtryk for en hensigtsmæssig familieoverdragelse med betaling af mindst mulig (eller ingen) skat.
Det andet eksempel, hvor man har en nyere ejendomsmæglervurdering, som man vælger at se bort fra.… det er forsætligt skattesvig. Det er strafbart. Potentielt med en bøde på op til det dobbelte af den besvegne skat (+betaling af den skat man alligevel skal betale). Er der tale om unddragelse af større beløb i skat, risikerer man desuden frihedsstraf, hvis det kan påvises, at man har handlet forsætligt. Det bemærkes her, at uvidenhed for loven ikke medfører, at man ikke ifalder strafansvar. Har man bevidst unddraget skat, er det det, man har. Har man været i en vildfarelse omkring reglerne, kan dette naturligvis lempe ansvaret, straffen og bøden. Men netop ejendomsavancer kan være giftige ved en strafansvarsvurdering, fordi der ofte er tale om store beløb, og man dermed hurtigt kommer ind i området for groft skattesvig, som ofte medfører, at der fra anklagemyndighedens side kan bruges nogle begreber, som de fleste almindelige mennesker ikke er vant til bliver brugt om dem.
Man bliver naturligvis ikke straffet, hvis man handler ærligt og reelt. Det kan blot være dyrt, hvis man kommer til at bevæge sig ”forkert” i reglerne om familieoverdragelse.
Tag derfor en rådgiver med på råd, som er kompetent på området, og som kan påtage sig et ansvar for, at tingene går rigtigt til.
