Forældrekøb nye regler 2020/2021

Nye regler om forældrekøb fra 2021 (Finansloven 2020)

Finansloven 2020 indeholder indgreb mod forældrekøb. Forældrekøb kan fra 1. januar 2021 ikke længere indgå i virksomhedsskatteordningen. Den endelige implementering er ikke fastlagt endnu.

Seneste nyt 9. september 2020: Lovudkast lægger op til, at forældrekøb kan blive i virksomhedsordningen 

Der vil dog for nogle ejere af forældrekøbsboliger allerede nu være grund til at forberede sig på, hvad der kan være i vente, hvis ikke indgrebet modereres.

Det ved vi om de nye regler

Indgrebet sker ifølge forligspartierne med det sigte, at forældre ikke længere skal kunne fradrage renter på deres forældrekøbsbolig i deres personlige indkomst (som indkomsten fra udlejning i virksomhedsordningen er den del af). Derimod skal renterne fremover kun kunne fradrages i forældrenes kapitalindkomst, hvilket ikke giver samme beløbsmæssige skattefordel. Med det argument afskaffes adgangen til at benytte virksomhedsskatteordningen for forældrekøb fra og med 1. januar 2021.

Virksomhedsskatteordningen har en lillebror, som benævnes kapitalafkastordningen. Regnskabskravene er her mindre, og det samme er fordelene som oftest. Fordelen ved at benytte kapitalafkastordningen i et forældrekøb er, at forældrene dermed kan få et beløb svarende til aktivernes (forældrekøbsboligens værdi) multipliceret med kapitalafkastsatsen (som Skatterådet fastsætter som en slags kompensationsrentesats for at have aktiver skudt ind i virksomheden) overført fra beskatning som personlig indkomst (ca. 44-57%) og til mere lempelig beskatning som kapitalindkomst (ca. 30-42%). Denne er normalt ikke helt så fordelagtig som virksomhedsordningen, og den har i øvrigt været sat ud af funktion i de seneste år med en kapitalafkastsats på 0%. I finansloven indgår dog også, at kapitalafkastordningen fra 1. januar 2021 ikke længere kan benyttes i forbindelse med forældrekøb.

Begrænsede konsekvenser for de fleste

For de fleste indehavere af en forældrekøbsbolig – lønmodtagere uden yderligere erhvervsvirksomhed – har dette indgreb kun begrænsede konsekvenser. Kapitalafkastordningen er alligevel død. Og det forhold, at renter og bidrag med afskaffelse af virksomhedsordningen for forældrekøb herefter kun kan fradrages i kapitalindkomsten i stedet for i virksomhedens resultat, giver heller ikke større udsving – med et historisk lavt renteniveau. Så langt så godt.

Problemer for erhvervsdrivende

Problemerne viser sig, når fokus flyttes over på de mange selvstændigt erhvervsdrivende, som også har et forældrekøb. Selvstændigt erhvervsdrivende benytter ofte virksomhedsordningen. Det gør de, fordi den er et billigt og fleksibelt alternativt til at oprette et anparts- eller aktieselskab. Den erhvervsdrivende sparer en del administration. Samtidig har den erhvervsdrivende i virksomhedsordningen mulighed for fuldt fradrag for virksomhedens renter – f.eks. til maskiner eller varebil – og der kan opspares overskud.

Det at kunne opspare midler i en virksomhed er ofte en grundlæggende forudsætning for at kunne finansiere maskiner, varelager, debitorer m.v. En selvstændigt erhvervsdrivendes økonomi er fundamentalt forskellig fra en lønmodtagers, fordi der skal finansieres meget andet end blot en ”løn”, og fordi den selvstændige ofte er bundet til sin virksomhed uden at kunne forudsige, hvad der kommer af indkomst næste år. Derfor er det også muligt at foretage den nødvendige konsolidering ved at opspare overskud når den erhvervsdrivende opfylder visse regnskabskrav og derfor kan benytte virksomhedsordningen.

Tabel 1: Opsparet overskud i virksomhedsordningen, eksempel autoværksted, forenklet

Omsætning ekskl. moms

1.600.000

Reservedele, olie m.v.

-300.000

Løn til lærling

-200.000

Husleje

-300.000

Andre driftsomkostninger

-150.000

Resultat, skattepligtig nettoindkomst

650.000

Privat ”løn”

450.000 (alm indkomstskat ca. 200.000)

Til opsparet overskud

200.000 (22% skat 44.000)

Betalt skat indtil videre

Ca. 244.000 kr.

Udskudt skat

45-70.000*

*Mekanikeren ”venter” med at betale de sidste 45-70.000 kr. i skat for at give mulighed for at konsolidere virksomheden – her køb af lifte, udstyr, reservedelslager, økonomisk buffer m.v.

Næsten alle selvstændigt erhvervsdrivende kan med fordel benytte virksomhedsordningen.

Hvis den erhvervsdrivende har en udlejningsbolig, og den erhvervsdrivende benytter virksomhedsskatteordningen, skal denne udlejningsaktivitet imidlertid indgå i virksomhedsordningen også. Det er ikke et valg men et krav – til og med 2020. Den erhvervsdrivende har fortsat kun én virksomhed og én virksomhedsordning og én selvangivelse.

Hæverækkefølgen i virksomhedsordningen

Når den selvstændigt erhvervsdrivende skal have penge ud til privatforbrug – det andre ville kalde løn – skal dette ske i den såkaldte ”hæverækkefølge”.

Man hæver – lidt forenklet

  1. Kapitalafkast (som p.t. er nul)
  2. Aktuelt overskud – beskattes som alm. personlig indkomst
  3. Opsparede overskud fra tidligere år – beskattes som personlig indkomst minus de 22%, der blev betalt i foreløbig skat, da man opsparede overskuddet og lod det blive i virksomheden)
  4. Indskud

Der skal hæves i denne rækkefølge. Man kan således ikke hæve sit indskud, uden at man først skal hæve sine overskud og herunder de opsparede overskud.

Hvis den forældrekøbsbolig nu skal ud af ordningen pr. 31. december 2020, skal den derfor ud igennem hæverækkefølgen. Har mekanikeren i virksomhedsordningen f.eks. en ejerlejlighed til 2.000.000 kr. som forældrekøb, betragtes mekanikeren som have hævet 2.000.000 kr. i sin virksomhed. Først hæves alle aktuelle overskud. Dernæst hæves opsparede overskud i de omfang disse slår til. Det hele beskattes som personlig indkomst og med topskat – minus de betalte 22% skat på de opsparede overskud.

Men hvad så med lånet? Hvis der er lån i lejligheden for 1.600.000 kr., og lejligheden har kostet 2.000.000 kr., har mekanikeren vel kun hævet 400.000 kr.? Hertil må siges ”desværre”. For imens lejligheden skal hæves ud igennem hæverækkefølgen, anses indskud af det vedhængende realkreditlån som et indskud nederst i hæverækkefølgen. Konsekvensen er, at mekanikeren som følge af, at forældrekøbet skal ud af virksomhedsordningen, anses som have hævet af sine overskud.

Eksempel:

Mekanikeren har en datter, der studerer i Aarhus, 200 km. væk. Forældrekøbet har kostet 2.000.000 kr. og er finansieret med et realkreditlån på 1.600.000 kr. Dertil er optaget et tillægslån i privatboligen på 400.000 kr. Udlejning af lejligheden har ikke givet overskud.

Mekanikeren har i en årrække drevet autoværksted, hvor der er opsparet 2.000.000 kr. i virksomhedsskatteordningen. Pengene står i høj grad placeret i lifte, reservedelslager og i kunder, der ikke har betalt endnu.

Skal denne lejlighed ud af virksomhedsordningen som følge af finansloven, har mekanikeren dermed hævet 2.000.000 kr. i hæverækkefølgen.

I dette tilfælde aktiveres skat på potentielt 57 -22 % = 35% af 2.000.000 kr. = 700.000 kr. Fordi lejligheden anses for hævet, imens lånene bare anses som indskudt. Man kan dertil sige, at mekanikeren vel på et tidspunkt alligevel skulle have været slutbeskattet af de opsparede overskud. Men det er ikke helt uden videre sådan.

Den udskudte skat udskydes netop, fordi det giver mening af udskyde den. Ikke blot for at muliggøre en levedygtig privat virksomhed. Men også fordi virksomheden måske skal generationsskiftes eller blot sælges, eller fordi det kan gå op og ned i en virksomhed. De opsparede overskud er således både en del af virksomhedens finansiering men også virksomhedens polstring til dårlige tider eller uforudsete hændelser.

For ovenstående mekaniker, vil indgrebet mod forældrekøb i udkastet til finanslov 2020 kunne have dramatiske konsekvenser. Ikke fordi fradraget for renter begrænses. Det går nok. Men fordi forældrekøbsboligen skal forlade en eksisterende virksomhedsskatteordning med de skattemæssige konsekvenser, det har.

Dette kunne mekanikeren ikke med rimelighed forventes at kunne vide, da han påbegyndte udlejningen. Han havde i øvrigt ikke noget valg – fordi udlejning netop skal følge skatteyders øvrige beskatningsordning, og forældrekøbet derfor skal, omfattes af virksomhedsordningen.

Løsninger hvis du har forældrekøbsbolig i virksomhedsordningen

PrivatRevision har i lighed med andre skatterådgivere indtil videre forgæves forsøgt at få udmeldinger fra politikere og myndigheder, om man har tænkt sig at implementere nogle særregler eller lempelsesregler – eller om de selvstændigt erhvervsdrivende blot skal afvente en strafbeskatning for at have anvendt den for dem ofte obligatoriske virksomhedsordningen (forældrekøbet skal som ovenfor nævnt køre i samme skattemæssige ordning som den selvstændiges hovedvirksomhed).

Løsning 1 kunne være at acceptere, at forældrekøbsboliger fortsat indgår i virksomhedsordningen, men at man blot ikke tillader, at renterne for de vedhængende lån fradrages i virksomhedsindkomsten i de perioder, hvor forældrekøbsboligen udlejes til nærtstående. Denne løsning kunne man håbe på. Den ville give den fra forligspartierne bag finansloven udmeldte effekt, og det ville være nemt at administrere.

Løsning 2 kunne være, at man med en speciallov tillader, at forældrekøbsboliger med vedhængende lån samlet tages ud af virksomhedsordningen over indskudskontoen. Dermed aktualiserer man ikke beskatning af overskud fra en virksomhed, der ikke har noget med forældrekøbet at gøre.

Løsning 3: Den selvstændigt erhvervsdrivende med god privatøkonomi kan optage et privat lån – på. F.eks. 2.000.0000 kr. jf. eksemplet ovenfor, indbetale dette over mellemregningen i virksomhedsordningen, indfri realkreditlånet i forældrekøbsboligen, hæve forældrekøbsboligen over mellemregningen og derpå optage nyt realkreditlån i privatsfæren og indfri det først optagne private lån eller kredit. Denne øvelse kræver, at man træder uhyre varsomt, og det må bestemt tilrådes, at det kun foregår med hands-on-bistand fra rådgiver, som er mere end almindeligt godt inde i virksomhedsordningen. Ellers vil man kunne risikere hævebeskatning, hvis noget gøres på den forkerte måde eller i den forkerte rækkefølge. Der er således håb for den velpolstrede forældrekøber, som kan leve med, at der kommer lidt omkostninger på at føre forældrekøbet ud af virksomhedsordningen.

Løsning 4: Sæt børnene ud og få en fremmed lejer inden 31. december 2020. Det er ret enkelt. For så er der ikke længere tale om udlejning i forældrekøbsarrangement, og så kan boligen indgå i ordningen fortsat. Her skal man undlade at falde for fristelsen til blot at udleje til barnets kæreste eller samlever eller til at korttidsudleje for senere at sætte barnet ind som lejer igen. Se ovenfor vedr. hæverækkefølgen.

Løsning 5: Familieoverdragelse er en sidste og måske ganske aktuel mulighed. En overdragelse ved aftale inden 31. december 2020 bringer forældrekøbet ud af virksomheden, uden at der er tale om en hævning i hæverækkefølgen. I hvert fald hvis man sikrer sig kontant betaling (og ikke et gældsbrev!) fra barnet (gældsbrevet ville være omfattet af udlån til nærtstående og er også at anse som hævning i hæverækkefølgen). Overdrager man efter 15%-reglen, hvilken mange kan under de rette forudsætninger (søg rådgivning), kan forældrene ofte overdrage til de nuværende meget lave offentlige ejendomsvurderinger. Dermed vil forældrene ofte realisere et tab. Og så sparer det også at betale skat af en ejendomsavance (markedspris minus købspris). Barnet kan herefter alt efter omstændighederne realisere en ejendomsavance uden beskatning. En familieoverdragelse kan dermed både bringe den selvstændigt erhvervsdrivende forælder ud af problematikken omkring hævning af forældrekøbsboligen pr. 31. december 2020 med de konsekvenser det har. Men den kan også ofte medfører, at værdistigningen på forældrekøbsboligen bliver skattefri.

Særligt løsningen med familieoverdragelse må antages at være utilsigtet fra regeringen og forligspartiernes side – ligesom strafbeskatning af dem, som ikke løser problemet, vel også er utilsigtet.

Vi håber, at der kommer en løsning snart. Kommer der ikke en løsning fra politisk side, må man dog konstatere, at en række skatteydere kan blive nødsaget til at hjælpe sig selv.