De fleste rådgivere, der beskæftiger sig med fast ejendom, kan nikke genkendende til, at familieoverdragelse af forældrekøbslejligheder i øjeblikket er et varmt emne, idet nye offentlige vurderinger er på vej, og at disse forventes at blive særligt høje for lejligheder i studiebyerne.
Mange forældre ønsker typisk at sælge deres forældrekøbslejlighed til barnet, når barnet er ved at være færdig på studiet og har udsigter til at få en højere indkomst.
NB! Læs seneste artikel vedr. familieoverdragelse HER.
At forældrene ønsker at sælge til barnet er naturligvis forståeligt, idet:
- Forældre ofte har mulighed for at familieoverdrage/sælge til deres børn til en gunstig pris efter SKATs værdiansættelsescirkulære fra 1982 (senest offentlige kendte vurdering +/- 15 pct.), der meget ofte ligger væsentlig under den pris, som forældrene formodentlig kan sælge lejligheden til på det frie marked.
- Der er varslet nye offentlige vurdering pr. 1. oktober 2018, der forventes væsentligt højere for særligt lejligheder i studiebyerne.
- Forældre typisk kan minimere eller undgå en positiv skattepligtig ejendomsavance ved at sælge til børnene til den offentlige vurdering +/- 15%.
- Børnene efterfølgende kan sælge den til dem overdragede/købte lejlighed skattefrit, såfremt lejligheden reelt har tjent til bolig for børnene i deres ejertid.
Dermed kan forældre og børn i et typisk forældrekøbsarrangement potentielt (og lovligt) gøre en for forældrene skattepligtig ejendomsavance skattefri, hvis forældre og børn disponerer korrekt tidsmæssigt og skattemæssigt.
Der findes imidlertid en række forhold, som man skal være særdeles opmærksom på, hvis man som forælder ønsker at overdrage/sælge en forældrekøbslejlighed til sit barn.
Vær opmærksom på overdragelsessummen
Først og fremmest skal prisen fastsættes til den seneste offentlige vurdering +/- 15%. Man kan således ikke aftale en given pris, der ligger uden for dette spænd, hvis man ønsker at anvende reglerne i SKATs værdiansættelsescirkulære.
Hvis den offentlige ejendomsvurdering for lejligheden er 1.000.000 kr., skal lejligheden altså overdrages/sælges til barnet i prisspændet mellem 850.000 kr. og 1.150.000 kr.
Aftaler forældrene og barnet en pris på 1.250.000 kr. – eksempelvis fordi forældrene i sin tid købte lejligheden for dette beløb – kan SKAT (muligvis) anfægte prisen og indhente en ekstern vurdering på lejligheden, som viser, hvad lejligheden ville kunne sælges for i handel og vandel (salg til uafhængig tredjemand).
Hvis en ekstern vurderingsmand (typisk en ejendomsmægler) vurderer, at lejligheden kan sælges for eksempelvis 1.800.000 kr., kan det ikke udelukkes, at forældrene bliver anset for at have afstået lejligheden til denne pris, hvorefter forældrene beskattes af differencen mellem 1.250.000 kr. og 1.800.000 kr.
For barnets vedkommende må en sådan ekstern vurdering betyde, at barnet i princippet har modtaget en gave fra forældrene svarende til differencen mellem overdragelsessummen på de 1.250.000 kr. og 1.800.000 kr. (550.000 kr.).
Idet beløbet langt overstiger bundgrænsen for skattefrie gavebeløb mellem nærtstående (62.900 kr.), kan barnet risikere at skulle betale gaveafgift svarende til 15% af 487.100 kr. (forudsat at barnet ikke har modtaget andre gaver i indkomståret).
Det kan komme til at koste dyrt for både forældre og børn, hvis man ikke sørger for, at overdragelsessummen ligger i spændet mellem den senest kendte offentlige vurdering +/- 15%. I praksis oplever man en vis usikkerhed i forhold til, hvordan SKAT skal/bør værdiansætte ejendommen, såfremt nærtstående handler uden for grænserne i værdiansættelsescirkulæret. Der forventes afklaring/præcisering på området i nærmere fremtid.
Lejligheden skal tjene til bolig for barnet efter overdragelse
Såfremt lejligheden overdrages/sælges til barnet, vil barnet kunne sælge lejligheden skattefrit i fremtiden, hvis lejligheden har “tjent til bolig” for barnet i dets ejertid.
Ved ejertid forstås, at barnet skal have boet i lejligheden fra tidspunktet for overtagelsen indtil et potentielt salg forestår. Det at barnet har boet i lejligheden som lejer forinden overdragelsen har dermed ingen betydning.
Eksempel:
- Barnet bor som lejer i forældrekøbslejligheden i årene 2015 til 2019
- Barnet flytter fra lejligheden, og forældrene udlejer til en ny lejer i marts måned 2019
- Forældrene overdrager til barnet til den offentlige vurdering i august 2019, og barnet agerer nu som ejer og udlejer
- Barnet sælger lejligheden i år 2022
I dette tilfælde vil barnet være skattepligtig af værdistigningen på lejligheden, idet barnet ikke selv har boet i lejligheden i sin ejertid.
Barnets hensigt er afgørende
Hvis barnet forsætter med at bo i lejligheden efter overdragelsen fra forældrene, opstår spørgsmålet om, hvornår barnet så har boet længe nok til at opfylde kravet om, at lejligheden har “tjent til bolig” for barnet.
Der findes ikke nogen objektiv regel i loven om, hvor længe man skal have boet i en lejlighed, før den har tjent til bolig for ejeren. Dermed kan vi aflive den vedvarende myte om, at man skal bo i en lejlighed (og ejendomme generelt) i 2 år, forinden man kan sælge skattefrit. Reglen med de 2 år blev lagt i graven i forbindelse med en lovændring i år 1989.
I stedet ses der i særlig grad på ejerens hensigt – i dette tilfælde barnets hensigt.
SKAT vil derfor se på, hvorvidt barnet har haft til hensigt at benytte lejligheden som bolig fremadrettet, når det eventuelt skal afgøres, om barnet er fritaget for beskatning ved et salg.
Da loven ikke fordrer en vis ejertid, vil én enkelt dag i den overdragede lejlighed teoretisk set væres nok, hvis barnet kan løfte bevisbyrden for, at hensigten har været at bo i boligen.
Det kan imidlertid være ganske svært for barnet at løfte denne bevisbyrde, hvis barnet sælger blot én dag efter overdragelsen eller få dage efter. Barnets salg af lejligheden kort tid efter overdragelsen taler jo stærkt imod, at hensigten med at bo i lejligheden har været tilstede.
I et sådant tilfælde, kan man være ganske sikker på, at SKAT og domstol vil anfægte, at lejligheden har tjent til bolig for barnet i dets ejertid.
Et aktuelt eksempel
Som eksempel herpå kan nævnes en nyligt afsagt dom, SKM2017.91.BR, der viser, at der i særlig grad lægges vægt på barnets hensigt, og at man som parter i et forældrekøbsarrangement skal være særlig opmærksom på, hvordan man disponerer ved salg af forældrekøbsboligen:
Sagsøgeren købte en ejerlejlighed af sin mor 25. april 2008 for 1.400.000 kr. Sagsøgeren havde i en årrække forinden boet i ejerlejligheden som lejer. Den 28. april 2008 satte sagsøgeren lejligheden til salg, og den 13. maj 2008 blev ejerlejligheden videresolgt til tredjemand for 1.895.000 kr.
Da sagsøgeren indledte satte lejligheden til salg umiddelbart efter at have købt den af sin mor, og dernæst solgte den knap en måned herefter, og at sagsøgeren i forbindelse med købet ikke havde overtaget gælden i lejligheden, ligesom provenuet ved salget blev overført til sagsøgerens fars bankkonto, fandt retten, at ejerlejligheden ikke havde tjent som bolig for sagsøgeren i dennes ejertid.
Desuden var sagsøgeren umiddelbart efter overdragelsen til tredjemand flyttet ind i en anden lejlighed tilhørende sagsøgerens mor.
Under henvisning til ejerlejlighedens salgspriser fandt retten det godtgjort, at overdragelsen af ejerlejligheden til sagsøgeren fra dennes mor var begrundet i spekulation.
Skatteministeriet blev herefter frifundet. Dommen er anket til Landsretten.
