Omvendt forældrekøb

Omvendt forældrekøb

Forældrekøb er ofte en mulighed, når forældre ønsker at hjælpe deres voksne børn til en bolig i forbindelse med børnenes studier eller blot til at komme godt ind på boligmarkedet. Forældrekøb kan indeholde nogle oplagte skattemæssige fordele for såvel forældre som børn.

Forældrene kan skattemæssigt anses som erhvervsdrivende, da udlejning af fast ejendom efter praksis anses som erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand. Dermed kan forældre, som udlejer en bolig til deres børn anvende virksomhedsskatteordningen, hvilken blandt andet giver adgang til lempelig beskatning af opsparede overskud, fuldt fradrag for renter, og mulighed for at indregne skattemæssigt underskud i øvrig skattepligtig indkomst.

For børnenes vedkommende er der ofte udsigt til en billig bolig. For det første vil forældrene have en naturlig interesse i at lade deres børn bo så billigt som muligt, af den simple årsag, at børnene skal betale husleje af beskattede penge, som forældrene igen skal beskattes af på den ene eller den anden måde. Dertil kommer, at forældrene har mulighed for at lade deres børn bo billigt, da de kan trække ejendomsskat, ejerforening og vedligeholdelse indenfor visse rammer fra i skat. Samtidig skal der slet ikke betales ejendomsværdiskat ved helårsudlejning. Der er grænser for, hvor lavt forældrene kan sætte huslejen. Fra skattemyndighedernes side oplyses det, at der skal opkræves “markedsleje”. Det ser dog ud til, at der kan være nogen forskel på, hvad skattemyndighederne accepterer som markedsleje, og hvad der i øvrigt opkræves i leje, hvis junior skal leje en bolig fra tredjemand.

Endelig kan familien ved den rette tilrettelæggelse af deres forhold ofte både realisere en skattefri ejendomsavance, når boligen sælges. Desuden kan en ejendomshandel indenfor familien ofte benyttes til at flytte formue fra forældre til børn, uden at der skal erlægges gave- eller boafgift.

Imidlertid kan dette fordelagtige setup også godt bruges den anden vej, hvor børn lejer ud til forældre – de såkaldte omvendte forældrekøb.

Forældrene tæt på børn og børnebørn

En model er, hvor de travle børn med erhvervskarrierer, børn og villa ønsker deres forældre tættere på. Forældrene synes måske også, at det kan lyde tiltalende at bo tæt på deres børn og få et tæt forhold til deres børnebørn.

I en sådan situation kan børnene udmærket erhverve en lejlighed eller et rækkehus til deres forældre, som forældrene herefter lejer af børnene – med fuldstændig samme fordele, som hvis forældrene lejede en studielejlighed ud til deres studerende børn. Ingen ejendomsværdiskat. Fradrag for vedligehold, ejendomsskat m.v. Fuldt fradrag for renter. Og endelig mulighed for opsparing af overskud og afvikling af gæld med lavt beskattede midler.

Overførsel af aktiver fra forældre til børn

I mange tilfælde vil forældrene have mulighed for at bidrage økonomisk til børnenes køb af en bolig, som forældrene selv skal bo i. Det kan enten være ved delvis eller ved fuld finansiering af den nye bolig ved at forældrene udsteder et rentefrit familielån til deres børn. Dette familielån vil løbende kunne nedbringes med gaver m.v. Samtidig vil der være mulighed for at modregne de fordringer, som børnene får på deres forældre i form af husleje, depositum m.v.

Når børnene senere sælger den bolig, deres forældre har beboet, kan der være mulighed for at gøre en eventuel ejendomsavance skattefri, hvis børnene selv til sin tid vælger at benytte denne bolig som deres reelle helårsbolig i en periode.

En lidt mere avanceret variant af ovenstående er, hvor forældrene og børnene i fællesskab køber et sommerhus, som forældrene skal bo i. Børnene ejer 90% for midler som er lånt helt eller delvist på et gældsbrev til deres forældre. Forældrene ejer 10%, som de selv betaler.

Efter et års ejerskab må forældrene, som forudsætningsvist er pensionister eller efterlønnere, benytte sommerhuset som helårsbolig. Børnenes udlejning anses dermed som udlejning af helårsbolig og vil kunne rummes i en virksomheds- eller kapitalafkastordning eller holdes i privatsfæren som sommerhus.

Når sommerhuset senere skal sælges, vil forældrenes andel af ejendomsavancen være skattefri, fordi de har benyttet sommerhuset som deres bolig. Såfremt børnene også har husket at bruge sommerhuset i et ikke kun bagatelagtigt omfang efter forældrenes lejeforhold er ophørt, vil børnene også kunne realisere deres del af værdistigningen på sommerhuset – uden beskatning.

Ovenstående setup kræver nøje planlægning og en meget præcis tilrettelæggelse af de implicerede parters forhold. Der bør altid søges rådgiver med særlig skattefaglig kompetence på området.