Salg af forældrekøb – Barnets efterfølgende salg af familieoverdraget lejlighed

Når en lejlighed er overdraget videre i familien – enten fra et dødsbo eller i levende live – opstår der ofte usikkerhed omkring, hvornår denne overdragede lejlighed kan videresælges igen, uden at den erhvervende part (ofte barnet) bliver skattepligtig af fortjenesten (som ofte er af anseelig størrelse).

Før en lejlighed kan sælges skattefrit, skal lejligheden have tjent til bolig for ejeren i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet lejligheden, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Hvornår har den overdragede lejlighed tjent til bolig for ejeren (barnet)?

Hvorvidt en lejlighed anses for at have tjent til bolig for ejeren fastlægges ved en bedømmelse af det samlede hændelsesforløb fra selve anskaffelsestidspunktet (overdragelsen) og frem til videresalg.

Som nævnt ovenfor fremgår det, at lejligheden skal have tjent til bolig i hele eller en del af ejertiden, hvorfor der ikke findes et krav om, at skatteyder (barnet) bor i lejligheden på det tidspunkt, hvor lejligheden eventuelt måtte videresælges.

Derfor kan et barn godt sælge en familieoverdraget lejlighed skattefrit, selvom barnet ikke bor i lejligheden, og for eksempel udlejer lejligheden på tidspunktet for salget, hvis lejligheden før udlejning og salg har tjent til bolig for barnet.

I praksis er det gjort ganske klart, at der skal være tale om reel beboelse, før skatteyder opfylder lovens betingelserne om, at en lejlighed har tjent til bolig.

Ved reel beboelse må det forstås, at skatteyder fysisk bebor lejligheden, hvor skatteyder ikke blot proforma flytter sin folkeregisteradresse til denne lejlighed (hvis barnet nu ikke bor i lejligheden på overdragelsestidspunktet). Flytning af folkeregister er dog hverken en tilstrækkelig eller nødvendig betingelse for at statuere reel beboelse. Der lægges i bedømmelsen også vægt på, om der er sket flytning af postadresse, telefon, bohave mv., og om skatteyder har et registreret forbrug af energi og vand hos forsyningsselskaber samt andre forhold, herunder flytteudgifter, der objektivt kan bestyrke at lejligheden er erhvervet med henblik på, at denne anvendes varigt og permanent.

Der lægges også vægt på, om skatteyder har anden bolig til rådighed på tidspunktet, hvor en lejlighed familieoverdrages. En nyerhvervet lejlighed har som udgangspunkt ikke kunnet tjene til bolig for skatteyder, hvis skatteyder samtidig har en anden bolig til rådighed inden og under sin beboelsesperiode i den nyerhvervede lejlighed. Særligt ikke hvis skatteyder tilflytter denne anden bolig efter et salg af den nyerhvervede/overdragede lejlighed. Det kan ud fra praksis fastslås, at dette forhold tillægges afgørende vægt.

Desuden vil man se på skatteyders salgsbestræbelser. Skatteyders salgsbestræbelser kan indikere, om der er tale om reel beboelse med henblik på varigt ophold. Det objektive vurderingsparameter om skatteyders salgsbestræbelser må både ses i den sammenhæng, når skatteyder skal opgive sin hidtidige bolig, eller når skatteyder ønsker at afstå en nyerhvervet lejlighed efter kort ejertid. Ved Skattemyndighedernes bedømmelse, om en lejlighed har tjent til bolig for skatteyder, vil skatteyders salgsbestræbelser således i visse tilfælde være afgørende.

Der henvises i den forbindelse til det aktuelle eksempel om barnets hensigt i følgende artikel:

Familieoverdragelse og skat

Konkret

I det tilfælde, hvor en lejlighed udloddes fra et dødsbo til arving, vil erhververen (arving) nok ikke komme uden om, at denne må opgive sin hidtidige bolig for at kunne løfte bevisbyrden for, at den udloddede lejlighed har tjent til bolig for vedkommende. Med opgivelse af hidtidig bolig menes salg eller tidsubegrænset udlejning, da praksis statuerer skattepligt, hvis erhverver vælger at flytte tilbage til den hidtidige bolig, som ikke har været opgivet. Midlertidig separation fra ægtefælle er heller ikke nok, hvis erhverver flytter sammen med sin ægtefælle igen i den hidtidige bolig.

For arvinger (der ikke bor i boligen på tidspunktet for overdragelse) vil skattepligten nok kun undgås, såfremt erhverver vælger:

1. at opgive sin hidtidige bolig ved salg eller tidsubegrænset udlejning,
2. at medbringe bohave og familie,
3. ikke at fortage salgsbestræbelser få dage efter overtagelse af udloddede lejlighed samt
4. ikke erhverver/besidder anden bolig i perioden fra før overtagelse af den overdragede bolig og frem til eventuelt videresalg.

Hvad angår børns videresalg af overdragede forældrekøbslejligheder forekommer det imidlertid noget mere simpelt at løfte bevisbyrden for, at overdragede lejlighed har tjent til bolig. Det følger i sagens natur, at det er lettere for sådanne børn at løfte bevisbyrden for, at lejligheden har tjent til bolig for dem i deres ejertid, hvis de bebor lejligheden i forvejen og derfor blot forsætter beboelsen efter overtagelse.

Endvidere skal børnene blot sikre sig, at de ikke har anden bolig til rådighed på det tidspunkt, hvor de overtager lejligheden, og at de ikke indgår salgsbestræbelser på den netop overdragede lejlighed umiddelbart kort tid efter overtagelsen.

Sørger barnet for:

1. at blive boende i overdragede lejlighed, hvor der samtidig kan dokumenteres forbrugsudgifter,
2. ikke at have anden bolig til rådighed i perioden fra overtagelse til eventuelt videresalg, samt
3. ikke at foretage salgsbestræbelser umiddelbart efter overtagelse af lejligheden, synes det berettiget at hævde, at barnet i vid udstrækning opfylder betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det er svært at fastsætte nogle klare tidsmæssige rammer for, hvor kort tid efter overdragelsen, at barnet kan videresælge skattefrit, men det synes ikke urimeligt at påstå, at hvis barnet sørger for at imødekomme de tre ovenstående punkter, vil barnet have en rigtig god sag, hvis barnet f.eks. allerede efter 3- 6 måneder vælger at videresælge lejligheden. Praksis viser indtil videre, at ved indgåede salgsbestræbelser efter 3 dage vil skattemyndighederne have gode muligheder for at statuere, at lejligheden ikke har tjent til bolig for barnet, da der ifølge praksis således er en formodning om, at barnet ikke har haft til hensigt permanent at anvende lejligheden som sin varige bolig. Ovenstående viser samtidig, at såfremt familien ønsker at holde avancen skattefri ved et salg, vil det mest optimale være at overdrage lejligheden til barnet, da barnet af praktiske årsager har langt bedre muligheder for at opfylde fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, i stedet for at forældrene (eller den ene forælder) forgæves forsøger at bebo forældrekøbslejligheden.

Som det fremgår, er det ikke helt ukompliceret at afklare, hvad der skal til for, at en familieoverdraget bolig efterfølgende kan sælges skattefrit, da der henses til mange parametre i bedømmelsen. Med andre ord beror det på en konkret vurdering, hvorvidt skatteyder opfylder betingelserne om at kunne sælge skattefrit efter fritagelsesbestemmelserne i ejendomsavancebeskatningsloven (parcelhusreglen).

Der findes særdeles mange afgørelser på området, og her kræver det professionel indsigt for at kunne navigere korrekt.

Nærværende artikel er et udtryk for Forældrekøbsguidens tolkning af gældende ret på området.

Såfremt egentlig rådgivning ønskes, bør du kontakte os.