Al rådgivning om forældrekøb samlet ét sted

Køberrådgivning og skøde

Budget og regnskab

Lejekontrakt

Skatterådgivning

Sælgerrådgivning

De 5 trin til et vellykket forældrekøb

Find egnet bolig

#1 Find egnet bolig

Budget og husleje

#2 Budget og husleje

Køb af forældrekøbsbolig

#3 Køb boligen

PR_FORÆLDREKØB - Forældrekøb regnskab_200px

#4 Skat og regnskab

PR_FORÆLDREKØB - Salg af forældrekøb_200px

#5 Salg af boligen

Nye regler om forældrekøb fra 2021

Politisk indgreb mod forældrekøb tegner til at blive mere lempeligt end først antaget.

Nye regler om forældrekøb fra 2021

Familieoverdragelse - er det tid til at sælge?

Familieoverdragelse af forældrekøbsboliger er stadig populært - og ofte ret lukrativt.

Familieoverdragelse_202

Vi tør godt sige, at vi er 100-metermestre i forældrekøb

Hos PrivatRevision har vi igennem en årrække fokuseret på at tilbyde højt specialiserede ydelser indenfor alle de discipliner, der knytter sig til et forældrekøb.

Alt dette har vi indrettet i et koncept, hvor vi kan hjælpe hele vejen fra start til slut – og hvor du kan stige på eller af, når du vil.

Christian Bækmark, revisor, cand. merc.aud., og Master i skat, LLM. 

Læs mere om teamet bag ForældrekøbsGuiden

FAQ om forældrekøb

Vi har samlet de mest stillede om forældrekøb i vores FAQ herunder. Læs også vores vores 5 trin til at vellykket forældrekøb og vores artikler, hvor vi går i dybden med de juridiske og skattemæssige forhold omkring forældrekøb.

Du kan få fradrag for de udgifter, der i årets løb medgår til at erhverve, sikre og vedligeholde indtægten. Her kan eksempelvis nævnes udgifter til ejerforeningen, ejendomsskatter, forbrugsudgifter, administrationsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger. Hvis virksomhedsordningen anvendes, er der endvidere mulighed for at fratrække påløbne renteudgifter direkte i indtægtsgrundlaget (huslejen).

Det er ikke muligt at fratrække udgifter, der medgår til at etablere og udvide indtægten. Her kan eksempelvis nævnes udgifter til tinglysning, køberrådgivning og forbedringer på ejendommen. Dog er der mulighed for at opnå fradrag for sidstnævnte udgifter, idet sådanne udgifter kan tilskrives ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, således udgifterne fragår i en potentiel skattepligtig gevinst på ejendommen, når denne afhændes igen.

Læs mere i denne udførlige artikel om fradrag for vedligeholdelsesomkostninger ved forældrekøb.

Huslejeindtægten beskattes som personlig indkomst, idet der er tale om erhvervsmæssig udlejning af ejendommen. For topskatteydere vil skatteprocenten være ca. 56 pct. og for skatteydere, der ikke betaler topskat, vil skatteprocenten være ca. 44 pct.

Benytter man virksomhedsskatteordningen har man mulighed for at opspare overskud, således der kun betales en foreløbig skat på 22 pct. af overskuddet (svarende til selskabsskattesatsen). Man har dermed mulighed for at udskyde den resterende skat til det tidspunkt, hvor man enten hæver af opsparede overskud eller sælger forældrekøbet, således at den erhvervsmæssige aktivitet ophører.

Har man skattemæssigt underskud kan underskuddet modregnes i ens øvrige skattepligtige indkomst. Betaler man topskat, har man således en kontant skattebesparelse svarende til ca. 56 pct. af underskuddet.

 

Som hovedregel vil virksomhedsordningen være den mest favorable skatteberegning at anvende, når man udlejer fast ejendom – hovedsageligt fordi man får fradrag for renterne i den personlige indkomst (større fradragsværdi), og fordi man har mulighed for at opspare overskud og dermed udskyde beskatningstidspunktet. Der oplistes herunder fordele og ulemper ved de to ordninger:

Virksomhedsordningen:

 

Fordele

  • Fuld fradragsret for erhvervsmæssige renter
  • Fuld eller delvis fradragsret for de udgifter som kan anses som vedligeholdelsesomkostninger
  • Opsparing af overskud til lempelig beskatning
  • Afledte fordele i form af fri telefon, fri bil m.v. i virksomhedsordningen.

Ulemper

  • De administrative krav til regnskabet der fordrer revisorbistand. Kun de allerfærreste vil kunne opfylde regnskabskravene uden relevant skattemæssig uddannelse.

Kapitalafkastordningen:

 

Fordele

  • Overskuddet eller en del heraf kan beskattes som kapitalindkomst, der beskattes lempeligere
  • Der er ikke de samme administrative krav til regnskabet, bogføring etc.

Ulemper

  • Lav fradragsværdi for renteudgifter
  • Ikke mulighed for at opspare overskud og udskyde beskatning på sammen måde som i virksomhedsordningen

Der skal henledes opmærksomhed på, at udgifterne til regnskabassistance er fuldt fradragsberettiget, hvorfor udgiften hertil ofte er godt givet ud, idet man undgår fejl i selvangivelsen, ikke glemmer fradrag og minimerer sin egen arbejdsbyrde betragteligt.

Dit barn har i sin egenskab af lejer mulighed for at fremleje et eller flere værelser i lejemålet. Det anbefales på det kraftigste, at der udarbejdes en indbyrdes fremlejekontrakt mellem barn og bofælle, så det juridiske er på plads.

Barnet kan modtage betaling fra fremlejetager på indtil 2/3 af den leje, som barnet selv betaler. Forbrug er medregnet i brøken.

Hvis barnet fremlejer et eller flere værelser i boligen, kan det have betydning for boligstøtten. Se hertil spørgsmål og svar vedr. boligstøtte.

Huslejen skal fastsættes på markedsvilkår.

Der er flere forhold, der skal tages i betragtning, når man skal fastsætte huslejen i et forældrekøbsarrangement. En kompetent rådgiver har fingeren på pulsen i forhold til, hvor lavt man kan sætte lejen, uden at man får udfordringer i forhold til skattevæsenet. Hvad markedslejen skal fastsættes til afhænger af flere faktorer så som beliggenhed, stand og alder på boligen.

Læs også: Forældrekøbet trin for trin – Budget og huslejefastsættelse

Det fremgår af SKATs Juridisk Vejledning afsnit C.H.3.2.2.2.2 at overskud ved udlejning af fast ejendom i sameje skal beskattes forholdsmæssigt. Dette er ikke særlig konkret formuleret.

Undertiden støder man i skatteretten på den opfattelse, at overskud og underskud ved indkomst fra selvstændig erhvervsvirksomhed i form af udlejning af fast ejendom kan fordeles imellem ægtefæller efter forskellige kriterier uanset ejerskabet af virksomheden, jf. Kildeskattelovens § 25 A. Spørgsmålet er, om dette også gælder ved forældrekøbsudlejning?

Hos Forældrekøbsguiden har en af de tilknyttede rådgivere skrevet en videnskabelig artikel ved Aarhus Universitet, der berører denne skatteretlige problemstilling. I artiklen sættes fokus på ægtefællers mulighed for at fordele driften fra en udlejningsvirksomhed i mellem sig. Problemstillingen opstår typisk, når den ene ægtefælle er topskatteyder, og den anden ægtefælle ikke er topskatteyder. Artiklen er bedømt og udmærket med højeste akademiske karakter.

Hvis du ønsker yderligere afklaring på dette spørgsmål, bør du kontakte os.

Der er tale om omvendt forældrekøb, når barnet køber en bolig og udlejer denne til sine forældre.

Reglerne for omvendt forældrekøb er de samme som ved et traditionelt forældrekøb.

Udlejning af andelsboliger anses skatteretligt ikke som værende erhvervsmæssig udlejning, hvorfor man ikke kan anvende virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Man skal endvidere være særlig opmærksom på, at andelsboligforeninger ofte ikke tillader, at man udlejer/fremlejer sin andelsbolig over længere tid. Står man med den helt rigtige forældrekøbsbolig, som dog er en andelsbolig, kan man naturligvis fortsat optimere efter Personskattelovens og Ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Ønsker man en andelsbolig som forældrekøb, disponerer man anderledes end ved ejerboliger.

Dit barn kan som lejer modtage boligstøtte på almindelige vilkår. Der er mulighed for at søge boligstøtte op til 15 pct. af huslejen ekskl. forbrug. Et krav er, at der foreligger en gyldig lejekontrakt mellem forældre og barn.

Hvis dit barn fremlejer et eller flere værelser i boligen, skal Borgerservice underrettes herom, idet der gælder særlige regler for boligstøtte, når man fremlejer. Boligstøtten reduceres herefter.

Hvis barnet bor i boligen sammen med en kæreste, har fremleje til kæresten ikke betydning for boligstøtten som beskrevet ovenfor. Med andre ord er der forskel på, om det er et par eller to venner, der bor sammen i boligen.

Læs mere på www.borger.dk/sider/boligstoette-oversigt.aspx

Der kan være fordele og ulemper ved, at barnet selv køber boligen. Den klare fordel er, at barnet ikke skal betale skat af en potentiel gevinst, hvis boligen stiger i værdi. Barnet skal ikke betale skat af gevinsten, fordi ejendommen har tjent som bolig for barnet.

Ulempen er, at barnet skal betale ejendomsværdiskat samt ikke kan modtage boligstøtte, når barnet selv ejer boligen.

Det korte svar er ja.

I teorien kan en lejeaftale sagtens være mundtlig, men benyttes meget sjældent i praksis af bevismæssige årsager. Endvidere vil ejerforeningens vedtægter typisk kræve, at der ved udleje af en ejerlejlighed fremsendes en skriftlig lejekontrakt til formanden i ejerforeningen.

Endvidere skal der fremlægges en gyldig lejekontrakt, hvis barnet skal søge boligstøtte. Det kan også vise sig nødvendigt, at man over for SKAT kan dokumentere at lejeforholdet sker på markedsvilkår, og at det er indgået med lejekontrakt ved lejeforholdets start (SKAT har praksis for at tilsidesætte efterfølgende konstruerede og daterede dokumenter).

Endelig kan en lejekontrakt være en beskyttelse af dit barn i forhold til eventuelle samlevere/kærester, fremlejetagere eller gæster, som måske har andre idéer med lejeforholdet, end du og dit barn måske finder hensigtsmæssigt.

Læs også: Hvem bør stå på lejekontrakten i forældrekøbsarrangementer?

Det kan være en rigtig god idé at udarbejde en fremlejekontrakt mellem barn og fremlejetager, idet en sådan kontrakt regulerer det indbyrdes lejeforhold.

Efter lejeloven kan barnet som fremlejegiver opsige lejemålet med en måneds varsel, hvorfor man typisk forlænger denne opsigelsesperiode i en fremlejekontrakt til 3 måneder, således barnet har tid til at finde en ny fremlejetager, og at fremlejetager er sikret i 3 måneder indtil vedkommende har fundet et nyt sted at bo.

Herudover er det en rigtig god idé at have på skrift, hvorledes barn og fremlejetager skal deles om udgifterne.

Skulle det vise sig, at barnet er nødsaget til at flytte fra forældrekøbsboligen eksempelvis på grund af uddannelsesskift, vil et øjeblikkeligt salg af forældrekøbet ikke nødvendigvis være den bedste løsning set fra en økonomisk synsvinkel. Ofte fordi en ejendomshandel medfører betragtelige omkostninger til ejendomsmægler, advokat etc.

Ejer man en bolig i eller omkring studiebyerne, er der som regel rig mulighed for at udleje boligen til tredjemand. I mange tilfælde viser det sig ligefrem at være økonomisk god løsning, idet man i sådanne tilfælde vil opkræve en højere leje, der stort set kan dække samtlige udgifter – herunder også afdrag på prioriteterne.

Hvis man ser på investeret kapital, risiko og mulighed for afkast, kan en udlejningslejlighed således være en helt god forretning og (pensions)opsparing. Det er således heller ikke uden grund, at mange selvstændigt erhvervsdrivende – særligt dem i virksomhedsordningen – anvender overskudslikviditet til at investere i én eller flere udlejningslejligheder. Det anbefales, at man i en sådan situation kontakter en rådgiver og diskuterer mulighederne, forinden man vælger at sælge boligen.

Hvis kun barnet har boet i boligen, og boligen sælges videre, vil gevinsten være skattepligtig.

Opretholder man virksomhedsordningen i det år, hvor man sælger boligen, vil gevinsten medregnes i virksomhedens resultat. Man kan dog ofte udskyde en del af beskatningen således, at man blot betaler 22 pct. i foreløbig skat, og at man lader slutbeskatningen ske, når man ikke længere betaler topskat.

Endvidere vil der være mulighed for at trække en del af provenuet ud af virksomheden uden beskatning, hvis man har oparbejdet et indestående på mellemregningskontoen i virksomhedsordningen og denne kan dokumenteres ved løbende regnskabsførelse.

Det er i andre tilfælde mere gunstigt, at man i salgsåret udtræder af virksomhedsordningen og lader fortjenesten fra boligen beskatte som kapitalindkomst. Man bør derfor gå strategisk til værks, når man sælger en forældrekøbsbolig. Der er flere forhold man skal tage i betragtning. Kontakt derfor altid en kompetent rådgiver i god tid, når boligen påtænkes solgt.

Hvis du som forælder er bosat i udlandet og udlejer fast ejendom i Danmark til dit barn (eller andre), er du begrænset skattepligtig af huslejeindtægten, hvilket vil sige, at huslejeindtægten beskattes i Danmark efter dansk lovgivning.

Som udenlandsdansker har man således mulighed for at benytte sig af de samme beskatningsregler som danskere, der er bosat i Danmark. Det vil sige, at man b.la. kan anvende virksomhedsordningen. I forbindelse med udleje af fast ejendom, oppebærer man dog ikke personfradrag i sin skattepligtige indkomst, når man er begrænset skattepligtig til Danmark.

De tilknyttede rådgivere hos forældrekøbsguiden.dk har assisteret mange udenlandsdanskere med at komme sikkert i mål med deres forældrekøb i Danmark.

Bestil et uforpligtende opkald - udfyld formularen, så ringer vi dig op hurtigst mulgt.